Trois essais empiriques sur les politiques spatialisées du logement

Three empirical essays on spatialiazed housing policies

• Auteur / Autrice : Benjamin Vignolles
• Direction : Laurent Gobillon
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Analyse et politique économiques
• Date : Soutenance le 22/11/2019
• Etablissement(s) : Paris, EHESS
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale d'Économie (Paris)
• Jury : Président / Présidente : Gregory Verdugo
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Gregory Verdugo, Florence Goffette-Nagot, Alain Trannoy, Antoine Bozio, Corinne Prost
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Florence Goffette-Nagot, Alain Trannoy

Mots clés

Mots clés contrôlés

Taxe d'habitation

Valeur locative

Évaluation

Politique publique

Impôt

Aspect économique

Logement

Mots clés libres

Évaluation des politiques publiques

Économie du logement

Fiscalité

Économétrie appliquée

Public policies evaluation

Housing

Taxation

Applied econometrics

Résumé

Cette thèse se compose de trois chapitres qui, pour chacun d’entre eux, évaluent les effets d’une politique spatialisée menée en France en matière de logement. Les deux premiers chapitres appliquent une méthodologie quasi-expérimentale pour évaluer, pour le premier d’entre eux les effets de l’article 55 de la loi « Solidarités et Renouvellement Urbain » de 2000, qui vise à stimuler la construction de logements sociaux dans les communes moyennes et grandes, et pour le deuxième le crédit d’impôt Scellier qui s’applique, de 2008 à 2012, à l’investissement locatif ciblés sur les locataires à revenus modestes. L’évaluation porte sur plusieurs variables d’intérêt ; la construction de logement mais également les prix immobiliers ou la ségrégation spatiale des revenus. Le troisième chapitre applique quant à lui des méthodes de microsimulations pour estimer le profil de la part du revenu consacré par les ménages au paiement de la taxe d’habitation. Il propose également une simulation de ce profil sous l’hypothèse d’une révision des valeurs locatives, qui constituent la base fiscale de cet impôt locale et qui, faute de révision depuis leur mise en place, reflètent les valeurs de marché des logements dans les années 1970. Les trois chapitres reposent sur l’exploitation de bases de données produites par l’administration fiscale ou les notaires français, qui sont exhaustives et très riches et qui ont été peu utilisées jusqu’à présent. Les deux premiers chapitres montrent que les incitations financières ou fiscales mises en place permettent de stimuler l’offre locale de logements sociaux ou de logements locatifs privés ciblés sur les ménages à revenus modestes. Le chapitre 1 montre que ce surcroît de construction sociale a entraîné une diminution des prix immobilier et de la ségrégation spatiale des revenus dans les communes concernées. Le chapitre 2 montre quant à lui que les logements construits sous l’effet du dispositif Scellier sont plus souvent vacants et que la mesure a entraîné une hausse des prix immobiliers dans les zones traitées, sous l’effet d’une tension accrue sur les marchés locaux du logement qui se capitalise dans les prix du foncier. Enfin, le chapitre 3 montre que l’alignement des valeurs locatives qui servent d’assiette à la taxe d’habitation sur les prix relatifs des logements observés sur les marchés immobiliers aujourd’hui aboutit à une modification radicale du profil du poids de ce prélèvement dans le revenu des ménages en fonction de ce revenu : alors que celui-ci a la forme d’une courbe en cloche avec un effort fiscal maximum pour les ménages autour du revenu médian pour la taxe sous sa forme actuelle, la révision étudiée aboutit à un profile plus progressif pour la plupart des ménages français.

This thesis evaluates the local effects of several spatialized housing policies. It is composed of three chapters, each focusing on a specific French public policy. The two first chapters apply public policy evaluation method in a quasi-experimental framework to study the impact of two spatialized housing policies – the Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) law, aiming to stimulate housing construction, and the Scellier Tax Credit (STC), which is a subsidy to private housing supply for law and intermediate income households - on housing construction, housing markets and spatial income segregation ; the third chapter uses microsimulation methods to assess the income profile of a French housing tax called taxe d’habitation, and how it would evolve if its fiscal basis – aiming to translate housing values of taxed dwellings at 1970 market prices – were actualized. These papers use exhaustive data set produced by the French fiscal administration and notaries, which were not extensively used until now. The first two papers exploit spatial or municipality size discontinuities according to the enforcement of considered public policies. We show that fiscal local incentives are efficient to increase the construction of public housing or of private housing targeted on low-income households. We also show that the additional construction of social housing leads to a reduction of income segregation and housing prices in targeted municipalities. The STC triggered the construction of new dwelling that remain more often vacant and leads to housing prices increases in treated areas, due to crowding-out effect capitalized in land prices. Finally, we show that if the TH fiscal basis were revised in order to reflect actual housing market prices, the income profile of the tax weight in households income would be dramatically modified, from a bell-shaped one attaining its maximum for median income levels to a more regularly increasing one.