Thèse en cours

Vente immobilière et pollution des sols
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Auteur / Autrice : Cyrielle Baltzinger
Direction : Thierry Damien
Type : Projet de thèse
Discipline(s) : Droit Public
Date : Inscription en doctorat le 04/12/2017
Etablissement(s) : Tours
Ecole(s) doctorale(s) : Sciences de l'Homme et de la Société

Résumé

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Depuis plusieurs années les problématiques liées à la pollution des sols se sont multipliées en matière de vente immobilière. Une attention particulière au volet environnemental est portée dans la préparation et la rédaction des contrats en raison des difficultés rencontrées. Parmi ces difficultés, il convient de relever le choix de la terminologie. En effet, il n'existe pas de définition légale de la notion de sol pollué ni de la notion de remise en état du sol. En second lieu, les dispositions légales sont éparses, incomplètes et non uniformes. L'accès à l'information et la connaissance juridique des textes relèvent parfois d'un exercice délicat. En outre, il peut être complexe de déterminer et d'articuler les différentes législations, et les conventions des parties ne sont pas toujours en adéquation avec le droit applicable. De plus, l'apparition d'un nouvel ordre public environnemental au sein des relations contractuelles a des répercussions, notamment sur l'étendue du périmètre d'intervention ainsi qu'en matière de responsabilités. Enfin, la responsabilité du rédacteur de l'acte face à cette nouvelle dimension environnementale reste difficile à appréhender. C'est principalement le contentieux qui, à ce jour, permet d'éclairer les difficultés ou incertitudes rencontrées. C'est la raison pour laquelle le contrat de vente a une importance capitale. Tout l'enjeu du contrat est de donner un cadre, sécuriser, prévenir les difficultés et diminuer les sources de contentieux. Toutefois bien que sécurisant, il peut s'avérer être une arme redoutable tant pour les parties que pour son rédacteur, et devenir source créatrice de risques. Il convient donc d'être vigilant. Nous nous attacherons dans un premier temps à la terminologie et notamment à la notion de « sol pollué» moins évidente qu'elle ne paraît. La problématique étant vaste et complexe le sujet sera circonscrit à la pollution des sols urbains et péri-urbains. Dans un second temps nous nous intéresserons aux différentes législations applicables à la vente d'un sol pollué, leur influence sur le contrat au caractère à la fois ordinaire de la vente et spécifique. Force est de constater que l'ordre public environnemental est dorénavant dans le contrat et que la gestion de la pollution est devenue un défi contractuel. Enfin, nous traiterons des responsabilités générées par la vente d'un sol pollué, avec notamment l'influence de la consécration récente de la notion de préjudice écologique. L'ordre public environnemental tendrait-il vers une responsabilité illimitée à même de pouvoir remettre en cause la sécurité juridique résultant de la convention des parties au contrat ? Certes, l' homogénéisation du droit spécial environnemental, tant sur le plan national qu'international, apparaît comme une évidence pour sécuriser, clarifier le droit applicable et protéger les différents acteurs. Néanmoins, il est primordial de maintenir une certaine dualité du droit commun de la vente et des dispositions spéciales, voire même l' incomplétude de ce droit spécial environnemental, afin de préserver la liberté contractuelle et de faire cohabiter intérêt général et intérêts privés, cet équilibre n'étant pas compatible avec un ordre public environnemental strict.