Contribution à l’étude de l’immeuble en droit des affaires

Contribution to the Study of Real Estate in Business Law

• Auteur / Autrice : Linda Benabdmeziem
• Direction : Georges Decocq
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit
• Date : Soutenance le 29/01/2024
• Etablissement(s) : Paris 12
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale Organisations, marchés, institutions (Créteil ; 2010-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Laboratoire Marché, Institutions, Libertés (Créteil)
• Jury : Président / Présidente : Thierry Bonneau
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Georges Decocq, Marina Teller, Daniel Mainguy, Blandine Mallet-Bricout, Bénédicte François
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Marina Teller, Daniel Mainguy

Mots clés

Mots clés contrôlés

Droit des affaires

Propriété immobilière

Mots clés libres

Immeuble

Droit

Droit des affaires

Et

Immeuble

Droit des affaires

Résumé

L’immeuble est présent de manière transversale dans tous les pans du droit et, a fortiori, à peu près dans toutes les branches du droit des affaires. Cette étude a pour objet de mettre en lumière les répercussions en droit des affaires du statut de l’immeuble règlementé par le droit civil et de mettre en relief l’artificialité de son critère d’identification issue de la classification du droit civil des biens, face à la prise en considération d’éléments dépassant le cadre purement juridique pour s’attacher aux aspects économiques. Au sein de l’entreprise,l’immeuble constitue un actif et, dans cette perspective, ce n’est ni ses caractéristiques physiques ni son rattachement aux règles du droit civil qui le caractérise. Cela démontre un dépassement du statut civil de l’immeuble en droit des affaires qui est justifié par la prise en compte d’aspects économiques et par l’importance de la valeur qu’il représente. Ces considérations permettent d’avoir une autre vision du régime juridique de l’immeuble dans laquelle des critères économiques primeraient certains critères juridiques. Ainsi, l’attachement à une corporalité absolue de l’immeuble semble avoir disparu mettant alors encore à mal la pertinence de la définition de l’immeuble et par la même occasion celle de la distinction entre les biens meubles et immeubles qui s’effacent désormais au nom de l’intérêt économique de l’entreprise porté par le droit des affaires. Il en découle qu’une approche particulière de l’immeuble en droit des affaires est alors justifiée par des considérations économiques venant fonder un régime juridique particulier, différent de celui découlant du droit civil. Ce régime prendrait alors en considération non seulement les réalités économiques, mais aussi les avancées technologiques, car l’élaboration d’un régime juridique de l’immeuble propre au droit des affaires ne peut pas faire fi du contexte technologique actuel qui ne fait qu’accentuer non seulement son ameublissement vers une virtualité certaine, mais aussi l’assouplissement de son régime afin de favoriser sa liquidité sur le marché. En ce sens, l’utilisation de la blockchain propose de simplifier la transaction immobilière en supprimant les tiers de confiance. De la même manière, la tokenisation peut permettre un nouveau degré de fractionnement de l’actif immobilier. Ces nouveaux mécanismes satisferaient l’efficience du droit des affaires. Toutefois, ils nécessitent, pour un fonctionnement optimal a minima, un assouplissement voire un détachement des règles du droit civil régissant l’immeuble dans un objectif commercial, économique et spéculatif.

Real estate is present transversally in all areas of law and, a fortiori, in nearly all branches of business law. This study aims to highlight the implications of civil law's classification of real estate on business law and to emphasize the artificiality of its identification criteria, which stem from civil law's classification of property. These criteria appear increasingly inadequate when considering factors that extend beyond the purely legal framework, particularly economic aspects.Within a company, real estate constitutes an asset, and from this perspective, neither its physical characteristics nor its attachment to civil law rules define it. This demonstrates how business law transcends the civil law status of real estate justified by economic considerations and the significant value that real estate represents.These factors invite a reconsideration of the legal framework governing real estate, where economic criteria would take precedence over certain legal criteria. Consequently, the attachment to an absolute physicality of real estate seems to have disappeared, further undermining the relevance of the definition of real estate and, by extension, the distinction between movable and immovable property, distinctions that now fade in the name of the economic interests of businesses as supported by business law.It follows that a distinct approach to real estate within business law is justified by economic considerations that establish a specialized legal framework—one that differs from that derived from civil law. This framework would consider not only economic realities but also technological advancements, as the development of a business law-specific regime for real estate cannot ignore the current technological context, which only intensifies both its mobilization toward certain virtuality and the relaxation of its regulations to promote market liquidity.In this sense, blockchain technology offers to simplify real estate transactions by eliminating trusted intermediaries. Similarly, tokenization can enable a new degree of fragmentation of real estate assets. These new mechanisms would satisfy the efficiency demands of business law. However, for optimal functioning at minimum, they require a relaxation or even detachment from civil law rules governing real estate to serve commercial, economic, and speculative objectives.