L'immobilier, une source de revenus captifs soumise à une fiscalité punitive, confirmant l'inconsistance du droit de propriété

Real estate, a source of captive income subject to punitive taxation

• Auteur / Autrice : Alexandre Guenfici
• Direction : Sébastien Robinne
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit. Fiscalité
• Date : Soutenance le 14/09/2023
• Etablissement(s) : Perpignan
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale INTER-MED (Perpignan ; 2011-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Centre de droit économique et du développement (Perpignan)
• Jury : Président / Présidente : Rémy Cabrillac
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Sylvain Chatry
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Christophe Albiges, Nadège Jullian

Mots clés

Mots clés contrôlés

Fiscalité immobilière

Propriété immobilière et impôt

Mots clés libres

Fiscalité

Immobilière

Location

Transmission

Fiscal

Real estate

Rental

Transmission

Résumé

Le point de gravité fixant mutuellement Nation et Citoyen est le sol. Sur ce sol est institué un droit, celui de la propriété foncière privée, un lien juridique primordial unissant Citoyen et Nation. Au cours de l'histoire ce point de fixation qu'est la propriété foncière devient également économique, l'État fondant une grande partie de ses recettes fiscales sur le propriétaire et son patrimoine immobilier. Dans une société moderne où la propriété est intriquée avec son rendement économique, cette propriété se mue en un placement économique subissant désormais une fiscalité punitive, voire confiscatoire. La fiscalité immobilière montre cette appropriation par l'État d'une grande partie des fruits de la propriété privée ; transformant cet objet en un simple droit d'occupation, voire un droit de garde, chargé d'obligations sans plus de droits réels. D’un droit réel à un droit personnel la fiscalité immobilière, par le jeu de l'impôt sur les revenus et de celui sur le patrimoine, transforme ce droit en une obligation fiscale. Dans cette relation nécessairement léonine entre propriétaire immobilier et État, ce dernier propose des régimes de faveur encourageant à investir dans l'immobilier. Ces incitations emprisonnent dans une relation de longue durée l'investisseur, puis l'investissement réalisé, l'État modifie en cours de relations les clauses de ces régimes à son plus grand profit. Or, le contribuable s'engageant dans cette relation n'est pas informé que ces règles peuvent changer d'une manière unilatérale, sans préavis et rétroactivement. Ce modus operandi est particulièrement illustré par la location meublée, la location para-hôtelière, l'impôt sur la fortune immobilière et la transmission de ces biens et activités via le pacte Dutreil. Ce dispositif Dutreil, donné comme un pacte, ne garantit aucune sécurité lors de son exécution ; d'autant que rédigé par une seule partie, le contribuable, l'autre, l'État, n'intervient qu'a posteriori pour éventuellement le remettre en cause

The point of gravity mutually fixing Nation and Citizen is the ground. On this soil is instituted a law, that of private land ownership, an essential legal bond uniting Citizen and Nation. Over the course of history, this focal point of land ownership also became economic, with the State basing a large part of its tax revenue on the owner and his real estate assets. In a modern society where property is intertwined with its economic return, this property is transformed into an economic investment now subject to punitive, even confiscatory, taxation. Real estate taxation shows this appropriation by the State of a large part of the fruits of private property; transforming this object into a simple right of occupation, even a right of custody, loaded with obligations without any real rights. From a real right to a personal right, real estate taxation, through income tax and wealth tax, transforms this right into a tax obligation. In this necessarily leonine relationship between real estate owner and State, the latter offers favorable regimes encouraging investment in real estate. These incentives imprison the investor in a long-term relationship, then the investment made, the State modifies the clauses of these regimes during the relationship to its greatest advantage. However, the taxpayer entering into this relationship is not informed that these rules may change unilaterally, without notice and retroactively. This modus operandi is particularly illustrated by furnished rentals, para-hotel rentals, real estate wealth tax and the transmission of these goods and activities via the Dutreil pact. This Dutreil device, given as a pact, does not guarantee any security during its execution; especially since drafted by a single party, the taxpayer, the other, the State, only intervenes a posteriori to possibly challenge it