La sécurité juridique de la vente d'immeuble en France et au Maroc

Résumé

La fiabilité des institutions étatiques, des normes juridiques qu'elles édictent ainsi que la sécurité juridique des transactions sont fondamentales pour une paix sociale au sein d'un Etat de droit. En particulier, toute personne impliquée dans une vente d’immeuble a grand intérêt à ce que l’acte soit rédigé et publié en toute sécurité. En première partie de la thèse, nous soutenons l’idée que cet objectif ne peut être atteint, tout d’abord, sans la conclusion d’un contrat valable, strictement contrôlé et efficace. Pour ce faire, le notariat latin que connait tant la France que le Maroc, constitue un moyen d'une efficacité inégalable. En effet, au regard de son caractère indépendant et impartial et du devoir de conseil qu’il doit aux parties, le notaire a vocation à tenir compte de tous les intérêts en présence. Il est tenu notamment d’effectuer un certain nombre de vérifications afin de s’assurer de l’absence de toutes manœuvres frauduleuses. De plus, le devoir de conseil du notaire commande que celui-ci assure l’efficacité juridique de l’acte, c’est-à-dire un acte dont les effets juridiques sont exactement conformes à la volonté des parties. L’intelligibilité de cette volonté est, en effet, indispensable à la sauvegarde d’une sécurité juridique que certaines lacunes de la loi fragilisent. De plus, l’acte authentique peut servir comme remède à tout manquement aux obligations contractuelles qui porterait atteinte son efficacité. Tout d’abord, sa force exécutoire en droit français représente pour les parties une garantie d’efficacité. L’adoption de ce principe en droit marocain constituerait incontestablement un gage de sécurité juridique en matière de vente d’immeuble. En outre, pour la poursuite de cet objectif d’efficacité, la qualité de l’encadrement législatif s’avère indispensable. En droit français comme en droit marocain, nous avons pu constater que les contrats les plus strictement encadrés sont les ventes d’immeuble à construire et les ventes d’immeuble existant. Cependant, pour ces contrats, tandis que le droit français est marqué par un phénomène d’inflation législative qui peut, in fine, mener à l’insécurité, un encadrement législatif renforcé est à préconiser en droit marocain notamment sur le plan de la protection du consentement de l’acquéreur. Par ailleurs, il a été souligné au cours de cette thèse qu’en France comme au Maroc, dès lors qu’un contrat se rapportant à une vente d’immeuble peut revêtir la forme sous seing privé, son encadrement et sa validité demeurent insuffisamment assurés. Il s’agit précisément des promesses de vente, des cessions de parts sociales de sociétés civiles immobilières, des actes d’avocat au Maroc et des ventes d’immeubles non immatriculés. Pour remédier à cela, en France comme au Maroc, la généralisation de l’authenticité obligatoire nous semble nécessaire au regard des garanties de sécurité juridique qu’offre l’acte authentique. Par ailleurs, dans le cadre des développements consacrés à la seconde partie de la thèse, nous soutenons l’idée que la sécurité de la publicité foncière conditionne directement et nécessairement la sécurité juridique de la vente d’immeuble. En effet, une fois l’acte de vente conclu, le rédacteur doit accomplir un certain nombre de formalités pour assurer au contrat une pleine effectivité. En France, la publicité foncière conditionne l’opposabilité de l’acte à l’égard des tiers, tandis qu’au Maroc, une formalité d’inscription sur le livre foncier est indispensable pour la reconnaissance de l’existence même du droit transféré. Ces deux États adoptent deux grands types de systèmes de publicité foncière dont la confrontation est classique, mais qui ont une même finalité : la sécurité du transfert des immeubles et des droits réels immobiliers. Il ne s’agit certainement pas d’indiquer si l’un doit prévaloir sur l’autre car, en fin de compte, les deux se valent lorsqu’ils assurent une publicité sécurisée, c’est-à-dire complète et fiable.

mots clés

Titre traduit

The legal security of the sale of real estate in France and Morocco
Résumé

The reliability of state institutions, of the legal norms they enact and of the legal security of transactions are fundamental to social peace in a state governed by the rule of law. In particular, everyone involved in a sale of real estate has a strong interest in the safe drafting and publication of the contract. In the first part of the thesis, we support the idea that this objective cannot be achieved, first of all, without the conclusion of a valid, strictly controlled and efficient contract. To this end, the Latin notary's institution, which is known in both France and Morocco, constitutes a tool of unequalled effectiveness. Indeed, in view of his independent and impartial character and of the duty of advice he owes to the parties, the notary must take into consideration all the interests involved. In particular, he is required to carry out a certain number of checks to ensure that there are no fraudulent operations. Moreover, the notary's duty to advise requires that he ensures the legal effectiveness of the act, i.e. an act whose legal effects are exactly in accordance with the intentions of the parties. The intelligibility of this will is, in fact, essential to the guarantee of legal security, which certain gaps in the law weaken. Moreover, the authentic act can serve as a remedy for any breach of contractual obligations that would undermine its efficiency. First of all, its enforceability under French law represents a guarantee of effectiveness for the parties. The adoption of this principle in Moroccan law would undoubtedly constitute a pledge of legal security as regards sale of real estate. Moreover, to pursue this objective of efficiency, the quality of the legislative framework is essential. In French law as in Moroccan law, we were able to note that the most strictly framed contracts are the sales of building to be constructed and the sales of existing building. However, for these contracts, while French law is marked by a phenomenon of legislative inflation which can, in the end, lead to insecurity, a reinforced legislative framework is to be recommended in Moroccan law, as regards the protection of the buyer's consent. Moreover, it was underlined during this thesis that in France as in Morocco, as soon as a contract relating to a sale of real estate can take the form under private agreement, its framework and its validity remain insufficiently ensured. This is precisely the case for promises of sale, transfers of shares in property management companies, attorney's acts in Morocco and sales of unregistered property. To remedy this, in France as in Morocco, the generalization of the compulsory authenticity seems to us necessary regarding the guarantees of legal security which the authentic act offers. Moreover, in the context of the developments described in the second part of the thesis, we support the idea that the security of land publicity directly and necessarily conditions the legal security of the sale of property. Indeed, once the act of sale is concluded, the drafter must accomplish a certain number of formalities to ensure that the contract is fully effective. In France, land registration is a prerequisite for the enforceability of the act against third parties, while in Morocco, a formality of registration in the land register is indispensable for the recognition of the very existence of the right transferred. These two States have adopted two main types of land registration systems which are classically opposed, but which have the same purpose: the security of the transfer of real property and real rights. It is certainly not a question of indicating whether one should prevail over the other, because, in the end, both are equivalent when they ensure that publicity is secure, i.e., complete and reliable.