L’obligation d’information et le devoir de conseil dans les ventes immobilières

The obligation of information and the duty to advice in real estate sales

• Auteur / Autrice : Corinne Louis
• Direction : Laurent Leveneur
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit privé
• Date : Soutenance le 11/04/2022
• Etablissement(s) : Université Paris-Panthéon-Assas
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale de droit privé (Paris ; 1992-....)
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Charles-Edouard Bucher, Charlotte Dubois, Nicolas Mathey

Mots clés

Mots clés contrôlés

Notaires -- Responsabilité professionnelle

Notaires

Déontologie

Agents immobiliers

Propriété -- Acquisition

Diagnostics immobiliers

Immeubles -- Vente et transmission

Mots clés libres

Obligation d’information

Devoir d’information

Réticence dolosive

Ventes immobilières

Obligations spéciales d’information

Diagnostics techniques

Devoir de conseil

Devoir de mise en garde

Obligation of information

Information duty

Fraudulent reticence

Real estate sales

Special information obligations

Technical diagnostics

Duty to advise

Duty to warn

Résumé

Aucune étude n’a été réalisée sur l’obligation d’information dans les ventes immobilières. Or ce domaine connaît une surinformation inédite. En plus des obligations spéciales, le devoir général d’information a considérablement étendu le périmètre de l’obligation d’information dans les ventes d’immeubles. Se pose dès lors la question difficile de sa délimitation. Son analyse d’abord jurisprudentielle, puis, désormais légale, révèle des problématiques sous jacentes, dont l’une des plus controversées est l’articulation entre la réticence dolosive et l’obligation précontractuelle d’information. L’extension de cette obligation procède aussi d’un grand libéralisme dans l’appréciation de ses conditions par la jurisprudence, ce qui aboutit à un durcissement de la sanction. Outre des sanctions classiques, au titre des obligations spéciales, sont mises en lumière des sanctions originales mais discutables, comme l’exclusion de la clause de non garantie des vices cachés. Le régime manque ainsi de cohérence en contradiction avec la protection de la partie faible. A cette fin, la sanction est appliquée avec rigueur par la jurisprudence à l’égard du débiteur d’information, mais aussi des professionnels. Ainsi, en cas d’erreur de diagnostic, l’acquéreur peut agir contre le diagnostiqueur pour demander la réparation intégrale de son préjudice au lieu de celle pour perte de chance. C’est précisément à l’endroit des professionnels qu’il convient de chercher des pistes de solutions pour contrebalancer la surinformation, notamment par le biais de leurs devoirs de conseil. Leur périmètre mérite in fine d’être délimité en vue d’une meilleure information des parties.

No study has been done about the obligation of information especially in real estate sales. However, this domain is experiencing unprecedented over-information. In addition to the special obligations, the general duty to inform has considerably extended the scope of the obligation of information in real estate sales. This raises the difficult question of its delimitation. The analysis of this obligation, initially jurisprudential, and now, codified, reveals underlying issues, one of the most controversial is the articulation between fraudulent reticence and the obligation of information. Its extension is also the result of a liberal assessment of its conditions by case law, which leads to a tougher sanction. In addition to traditional sanctions, according to special obligations, original but questionable, sanctions are highlighted, such as the exclusion of warranty against latent defects. The regime therefore lacks coherence in contradiction with the protection of the weak party. To this end, the sanction is applied with severity by the case law regarding the debtor of the information, but also to professionals. Indeed, in the event of a diagnostic error, the purchaser can take action against the diagnostician to request full compensation for his damage instead of loss of opportunity. It is precisely around professionals that it is appropriate to seek solutions to counterbalance over-information, in particular through their duties to advice. Their scope deserves to be delimited to better inform the parties.