L'environnementalisation du contrat de bail commercial

The greening of the commercial lease contract

• Auteur / Autrice : Muriel Laisné
• Direction : Catherine Barreau
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit
• Date : Soutenance le 06/12/2019
• Etablissement(s) : Rennes 1
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale Droit et Science Politique (Rennes ; 2016-2021)
• Partenaire(s) de recherche : ComuE : Université Bretagne Loire (2016-2019)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Institut de l'Ouest : droit et Europe (Rennes)

Mots clés

Mots clés contrôlés

Contrats

Droit

Sites contaminés

Aspect environnemental

Baux commerciaux

Mots clés libres

Bail commercial

Contrat

Environnement

Protection de l’environnement

Sites et sols pollués

Fonction environnementale

Environnementalisation

Risque environnemental

Vigilance environnementale

Droit des contrats

Droit des affaires

Droit des baux commerciaux

Droit de l’environnement

Immeuble bâti

Commercial lease

Contract

Environment

Environmental protection

Contaminated sites and soils

Environmental function

Greening

Environmental risk

Environmental vigilance

Contract law

Business law

Commercial lease law

Environmental law

Erected building

Résumé

Depuis quelques années, le bail commercial, contrat de droit privé, connaît une environnementalisation, entendue comme l’action grandissante de l’environnement sur cet accord de volontés. Ce mouvement incite à s’interroger sur la question environnementale dans le contrat de bail commercial et plus spécifiquement sur le rôle et l’évolution de ce contrat. Dès lors, il s’agit de rechercher l’environnement dans et par le contrat de bail commercial. Schématiquement, l’environnement est à la fois facteur de perturbation et de socialisation du contrat de bail commercial. D’une part, il intègre massivement des obligations d’information environnementale, lesquelles s’accompagnent de limites et d’incohérences. Outre cette effervescence, la problématique des sites et sols pollués provoque tout au long de la vie de ce contrat de nombreuses interférences entre le droit des baux et le droit de l’environnement (avec les législations d’ordre public sur les installations classées, les déchets et les sites et sols pollués). D’autre part, le bail commercial appréhende l’intérêt général environnemental par l’intermédiaire du législateur, du juge ou des parties, ce qui le conduit à protéger l’environnement. Alors que le statut des baux commerciaux est depuis toujours socialisé pour les besoins du preneur et de son entreprise, avec un ordre public de plus en plus prégnant et une liberté contractuelle cantonnée, cette convention de jouissance est ainsi fonctionnalisée au service de l’environnement. Elle acquiert une fonction sociale à dimension environnementale. L’effet de cette fonctionnalisation est ambivalent puisque le bail commercial est susceptible de présenter des avancées pour l’environnement mais se heurte à des difficultés tant internes qu’externes et peine à adapter son modèle à l’environnement. De ce fait, dans une posture résolument tournée vers la protection de l’environnement, des perspectives sont recensées et suggérées. Les rapports du droit de l’environnement et du droit des baux tiennent à la fois de la concurrence et de la complémentarité devant faire coexister la rentabilité économique et le respect de l’environnement. La dynamique d’imprégnation environnementale engendre un changement de philosophie de ce contrat. L’environnement force au dialogue et à la concertation et modifie les rapports à l’immeuble tandis que le bail commercial scelle l’environnement à un modèle pragmatique en lui apportant une appréhension matérielle dans des rapports locatifs structurés et éprouvés.

For the past few years, the commercial lease, a contract under private law, has been subject to greening, as the growing trend of being environment-minded when entering into legally binding agreements takes hold. This trend involves increased attention to environmental issues when considering commercial lease contracts and, more specifically, about the role and evolution of the contract. Therefore, we must be aware of the impact of environmental issues in and through the commercial lease agreement. Mechanically, the environment is both a disruptive and a socializing factor in the commercial lease contract. On one hand, there is a massive duty to integrate environmental information, which may involve limits and incoherence’s. Furthering this effervescence of information are issues of contaminated sites and soil causing numerous interferences throughout the life of this contract between lease agreement and environmental law (with public policy legislation on classified facilities, waste and contaminated sites and soil). On the other hand, the commercial lease captures general environmental interests through the rule of law, litigation or interest of involved parties, ultimately leading to environment protection. While the status of commercial leases has always been settled for the needs of the lessee and associated corporate structure, with an increasingly strong public policy and limited contractual freedom, this tenancy agreement is thus geared toward environment concerns. While filling a necessary social function, the lease agreement also acquires an environmental dimension. The effect of adding an environmental concern to the commercial lease is mixed : while likely to present advances for the environment, the lease agreement faces both internal and external difficulties and has a difficulty adapting its model to the environment. Consequently, adopting a resolutely environmental protection-oriented stance, we will identify and suggest perspectives. The relationship between environmental law and contract law is one of competition and complementarity, requiring a blend of economic profitability and respect for the environment. Bringing elements of respect for the environment into a commercial lease agreement is leading to a change in the philosophy of the contract. Respect for the environment forces dialogue and consultation, reassesses perspectives to the leased structure, while the commercial lease brings environmental concerns to a pragmatic model by providing it with a material understanding in structured and proven rental relationships.