Quand les grands promoteurs immobiliers fabriquent la ville en Inde : regards croisés sur Bangalore et Chennai

The large real estate developers and the making of Indian cities : a perspective from Bangalore and Chennai

• Auteur / Autrice : Hortense Rouanet
• Direction : Christian Lefèvre
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Aménagement de l'espace, Urbanisme
• Date : Soutenance le 09/12/2016
• Etablissement(s) : Paris Est
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale Ville, Transports et Territoires (Champs-sur-Marne, Seine-et-Marne ; 2015-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Laboratoire Techniques, Territoires et Sociétés (Noisy-le-Grand, Seine-Saint-Denis) - Laboratoire Techniques- Territoires et Sociétés / LATTS
• Jury : Président / Présidente : Loraine Kennedy
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Christian Lefèvre, Ludovic Halbert, Armelle Choplin
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Renaud Le Goix, Éric Denis

Mots clés

Mots clés contrôlés

Projets d'urbanisme

Promoteurs immobiliers

Propriété foncière

Inde

Immobilier

Mots clés libres

Immobilier

Foncier

Inde

Métropoles

Promoteurs

Marchés financiers

Real estate

Land

India

Metropoles

Developers

Finance markets

Résumé

La thèse s'intéresse à la place encore méconnue des promoteurs immobiliers privés dans la fabrication des espaces urbains en Inde, en prenant pour terrain de recherche les régions métropolitaines de Bangalore et Chennai. L’enjeu de cette recherche doctorale est d’observer et d’expliquer comment des promoteurs immobiliers contribuent à la transformation de l’organisation spatiale des villes et de leurs paysages, mais également de la manière de les représenter et de les concevoir ainsi que de les aménager et de gouverner leur développement. En sondant ces dimensions matérielles, symboliques et politiques, nous explorons les mécanismes qui aident à comprendre l'essor plus rapide de certains promoteurs à un moment récent de l'histoire urbaine. Ceci nécessite alors de prendre en compte les spécificités de l’activité de promotion en scrutant les modalités par lesquelles les entreprises accèdent aux ressources qui leur sont nécessaires (le foncier, les capitaux et le pouvoir réglementaire) tout en prenant soin de les historiciser. Dans le contexte de l'Inde libéralisée, nous remarquons que l'essor des entreprises de promotion immobilière tient à trois aspects conjugués : 1) une demande importante en nouvelles constructions qui reflète la consommation immobilière d’entreprises recherchant des locaux modernes pour héberger leurs salariés et d’une classe moyenne supérieure croissante; 2) un environnement socio-règlementaire assoupli sur tous les aspects importants pour l’activité de promotion immobilière, et en particulier les modalités d'accès aux matériaux de construction et à la main-d’œuvre, mais également au foncier urbain et aux capitaux pour préfinancer les opérations de promotion ; 3) enfin, la disponibilité de ces capitaux à partir de diverses sources (marchés financiers, banques commerciales, investisseurs particuliers). Ainsi, au milieu des années 2000, certains promoteurs sont parvenus à se développer très rapidement, tout en parvenant à conserver une autonomie forte vis-à-vis des investisseurs qui sous-tendent leur essor. Cette autonomie relative des promoteurs, doublée de la puissance de feu apportée par les marchés financiers leur a permis de mettre en œuvre une stratégie de conquête de marchés immobiliers à la fois dans leurs espaces d’origine et par l'implantation dans d'autres villes d’Inde du sud. Ils ont ainsi pu accroître leur volume de production, multipliant des projets caractérisés par leur taille croissante. Les promoteurs immobiliers étudiés se trouvent en position de force pour énoncer des visions sur le développement urbain, la gouvernance des métropoles et pour société urbaine indienne. Ces visions retrouvent celles proposées par d'autres grands entrepreneurs indiens et des cabinets d'audit internationaux : la ville indienne doit être transformée afin de répondre à un idéal de ville de classe mondiale, caractérisée notamment par des infrastructures et services urbains efficients. Les promoteurs disqualifient les acteurs publics en raison de leur incompétence et de leur recours à des pratiques de rémunération frauduleuse. A contrario, les promoteurs se targuent de produire des formes urbaines répondant à cet idéal de ville de classe mondiale, d’apporter des services efficaces au sein de leurs complexes immobiliers, de démontrer leur probité et leur intégrité professionnelles notamment en répondant aux exigences de transparence en matière de communication financière et de bonne gouvernance, et plus généralement d’œuvrer au bien commun par la production de logements et d’immeubles de bureaux adapté à la modernisation économique de l’Inde. Discours d’auto légitimation qui les incitent à rêver tout haut de se substituer aux autorités publiques en charge de l'aménagement des métropoles, ou du moins, à assumer une responsabilité plus importante encore dans leur transformation

The thesis focuses on the little-known role of private developers in making of urban spaces in India, in the metropolitan regions of Bangalore and Chennai. The aim of this doctoral research is to observe and explain how developers contribute to the transformation of the spatial organization of cities and their landscape, but also the way of representing and designing as well as develop and govern the development. By probing the physical, symbolic and political, we explore the mechanisms that help explain the more rapid growth of some promoters to a recent moment in urban history. This then needs to take into account the promotion of the activity of specific scrutinizing the ways in which businesses access to the resources they need (land, capital and regulatory power) while taking care of the historicizing. In the context of liberalized India, we note that the growth of real estate development companies due to three aspects combined: 1) a significant demand for new construction that reflects the real estate consumer companies seeking modern premises to house their employees and a growing upper middle class; 2) a socio-relaxed regulatory environment on all important aspects of the property development business, and in particular the arrangements for access to building materials and labor, but also to urban land and capital to pre-finance development operations; 3) finally, the availability of capital from various sources (financial markets, commercial banks, private investors). In the mid 2000s, some developers have managed to develop very rapidly, while managing to maintain a strong autonomy vis-à-vis investors that underpin their development. This relative autonomy of developers, coupled with the firepower provided by the financial markets allowed them to implement a strategy to conquer real estate markets in both their original spaces and by implanting in other cities of south India. They were able to increase their production volume, multiplying projects characterized by their increasing size. Real estate developers surveyed are in strong position to articulate visions on urban development, the governance of cities and urban Indian society. These views reflected those proposed by other leading Indian business leaders and international audit firms: the Indian city should be transformed to meet a world-class city ideal, characterized by efficient urban infrastructure and services. Proponents disqualify public players because of their incompetence and their use of fraudulent compensation practices. Conversely, proponents boast of producing urban forms responding to this world-class city ideal, provide effective services in their housing complexes, demonstrate probity and professional integrity including meeting the requirements of transparency in financial communication and good governance, and more generally to work for the common good through the production of housing and office buildings adapted to the economic modernization of India. These self-legitimation discourse encourage them to dream aloud to replace public authorities in charge of the development of cities, or at least to assume even greater responsibility in their transformation