La Question foncière et immobilière en Afrique subsaharienne : le cas de l'Adressage de la ville de San-Pedro (Sud-ouest de la Côte d'Ivoire)

par Nouvou Berte

Thèse de doctorat en Géographie - Cergy

Sous la direction de Sid-Ahmed Souiah et de Lazare Atta Koffi.

Le président du jury était Didier Desponds.

Le jury était composé de Sid Ahmed Souiah.

Les rapporteurs étaient Laurent Faret, Nadir Boumaza.


  • Résumé

    La ville africaine est marquée par un dualisme du modèle urbain. A côté de la ville moderne, administrée, équipée, " légale ", se développent les quartiers " illégaux ", sans équipements ni services urbains de base. La Côte d'Ivoire n'échappe pas à cette situation. Au lendemain des indépendances, elle entreprend la plus vaste opération de géographie volontaire en vue de réduire les injustices spatiales et les inégalités entre régions du Sud forestier ; « l'opération San-Pedro ». Objectif: mettre en valeur une région jusqu'alors totalement enclavée et en marge du « miracle économique ivoirien » ; le Sud-ouest du pays avec comme point d'ancrage, la création d'un port en eau profonde et d'une ville nouvelle. Malgré un projet d'urbanisme largement concerté, San-Pedro abrite aujourd'hui l'un des plus grands quartiers précaires de l'Afrique de l'ouest, favorisant ainsi une fragmentation de plus en plus accentuée de la ville. On observe aujourd'hui dans la ville, moins de 10% des occupations immobilières ayant faits l'objet d'un enregistrement cadastral et d'un droit foncier réel inattaquable. Ce faible pourcentage illustre l'échec du système de l'immatriculation foncière, seule voie légale de sécurisation foncière et immobilière. Cela pose la question fondamentale d'autres voies alternatives à la sécurisation foncière et immobilière. D'où le nécessaire développement des systèmes d'adressage qui, à l'absence de cadastre général, permet de localiser les parcelles à partir de l'espace public afin d'améliorer la connaissance du patrimoine immobilier c'est-à-dire assurer une identification publique des biens et des droits existants facilitant ainsi leur sécurisation et leur reconnaissance juridique ultérieure. A cet effet, de nombreux pays africains ont lancé ces dernières années, des opérations d'adressage visant à servir d'alternative au cadastre fiscal et aux projets difficiles et lents de « régularisation foncière » en promouvant des formes simplifiées et principalement littérales d'identification des parcelles.Cette thèse vise donc à établir à San-Pedro, l'intérêt de l'utilisation d'un système d'adressage dans les politiques de sécurisation foncière et immobilière. Elle cherche à comprendre les relations entre l'adressage et le "droit à la ville", c'est-à-dire le droit d'accès aux ressources urbaines notamment d'accès à la propriété et à la sécurité du logement. Pour appréhender ces relations, il s'avère nécessaire d'entreprendre l'analyse sous l'angle de la justice spatiale tout en soulignant l'importance de l'adressage comme outil de reconnaissance des droits fonciers locaux et surtout d'intégration sociale et économique des populations.Cette approche ouvre de nouvelles perspectives méthodologiques à exploiter dans la réforme des systèmes fonciers et cadastraux des pays africains.

  • Titre traduit

    Land and property issue in Sub-Saharan Africa : the case of Addressing San Pedro (South-western Côte d'Ivoire)


  • Résumé

    The African city is marked by a dualism of urban model. Alongside the modern city, administered equipped "legal" grow "illegal" areas, no equipment or basic urban services. Côte d'Ivoire is no exception to this. After independence, she undertook the largest operation of voluntary geography to reduce spatial injustices and inequalities between regions of southern forest; "Operation San Pedro." Objective: To develop a region until completely enclosed and outside the "Ivorian economic miracle", the South-west of the country with as an anchor, creating a deep water port and a new city . Despite a largely collaborative project planning, San Pedro now houses one of the largest shantytowns of West Africa, thereby promoting fragmentation increasingly accentuated the city. We observe today in the city, less than 10% of real estate occupations having made the subject of a land registration and real property of an indefeasible right. This low percentage shows the failure of the system of land registration, the only legal way of land and property security. This raises the fundamental question of alternative ways to land and property security. Where necessary the development of addressing systems, the lack of general survey, used to locate plots from public space to improve the knowledge of the real estate that is to say, ensure public identification of property and existing rights and facilitating their security and their subsequent legal recognition. To this end, many African countries have launched in recent years, addressing operations to serve as an alternative to fiscal cadastre and slow and difficult projects "land regularization" promoting simplified forms and mostly literal identification plots.Therefore this thesis aims to establish in San Pedro, the interest of the use of an addressing system in the policies of land and property security. It seeks to understand the relationship between the address and the "right to the city", that is to say, the right of access to urban resources including homeownership and housing security. To understand these relationships, it is necessary to undertake an analysis in terms of spatial justice while emphasizing the importance of addressing as a tool for recognition of local land rights, especially social and economic integration populations.This approach opens new methodological perspectives to operate in the reform of land tenure and cadastral African


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