Les promoteurs immobiliers dans les projets urbains : enjeux, mécanismes et conséquences d’une production urbaine intégrée en zone dense

Real estate developers in urban projects : issues, processes and consequences of an integrated urban production

• Auteur / Autrice : Paul Citron
• Direction : Sylvie Fol
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Aménagement
• Date : Soutenance le 09/12/2016
• Etablissement(s) : Paris 1
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale de Géographie de Paris. Espace, sociétés, aménagement (Paris ; 2000-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Géographie-cités (Paris ; 1998-....)
• Jury : Président / Présidente : Jean-Claude Driant
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Sylvie Fol, Franck Faucheux, Yann Doublier, Daniel Cefaï
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Nadia Arab, Marco Cremaschi
• DOI : 10.70675/1c01b350z1c5az425azb78cz0549d16b684e

Mots clés

Mots clés contrôlés

Géographie urbaine

Projets de développement industriel

Mots clés libres

Promotion immobilière

Aménagement

Projets urbains

Observation participante

Real estate development

Land development

Urban project

Participant observation

Résumé

Dans le contexte actuel de transfert vers le secteur privé de prérogatives publiques liées à la production urbaine, la recherche décrit l'activité quotidienne de la filiale de promotion immobilière spécialisée dans les grands projets résidentiels d’un grand opérateur immobilier français. Elle interroge les implications spatiales et organisationnelles de l’articulation entre ses actions de promoteur et d’aménageur. La méthode employée repose principalement sur une observation participante de dix-huit mois au sein de l'opérateur immobilier étudié. Les données issues de la description ethnographique des réunions de travail et des informations recueillies sur le terrain se doublent d’une cinquantaine d’entretiens avec les principaux acteurs de la société et avec les dirigeants de plusieurs sociétés concurrentes. Une description générale de la profession débouche sur celle des rapports entre le promoteur et les autres acteurs du projet urbain. Ces rapports montrent la proximité des promoteurs avec les élus, et soulignent les ressources immatérielles utilisées par chaque acteur. L’analyse du déroulement d’un projet de promotion immobilière classique à l’échelle du bâtiment montre qu’il est sujet à des normes d’action aussi bien politiques et techniques qu’économiques. Quand ces projets de promotion s’inscrivent dans des opérations d’aménagement à l’échelle du quartier, ils font évoluer le modèle économique des opérateurs, intégrant l’échelle de la promotion à celle de l’aménagement. Entièrement financés par des fonds privés, ces vastes projets de développement immobilier en zone urbaine dense interrogent les modalités de la production de la ville contemporaine.

This thesis examines the transfer of rights and responsibilities from the public sector into that of the private sector through the production of urban space and construction projects. The research describes the daily operations of one of France's largest real estate developers. The research questions, through spatial and organizational ramifications, the transformative effects that real estate development has on urban planning. The core research methodology consisted of eighteen months of participant observation within the real estate developers offices and work sites. Research data was culled over fifty interviews with the heads of the company as well as those of it's competitors. A general description of the profession opens up into an analysis of the relationship between the developers and other participants within urban transformation projects. These interconnected relationships describe the close working proximity between developers and elected officials and it exposes the immaterial resources utilized by all the parties in order to see a project through completion. The description and outline of a typical development project shows that it is subject to standard actions that are as political and technical as they are economic. When housing projects turn into development projects at the scale of entire neighborhoods, we underline and analyze the changes that occur in a business model that integrates and merges both private residential construction with neighborhood and urban planning. Funded entirely by private capital, these large scale development projects must be understood within the context of the production of the contemporary metropolis and the densely populated urban spaces they affect.