LE CONSEIL PATRIMONIAL IMMOBILIER

par Menad Douadjia

Projet de thèse en Droit Privé

Sous la direction de Claude Ophele-rossetto et de Fabienne Labelle.

Thèses en préparation à Tours , dans le cadre de Sciences de la Société : Territoires, Economie, Droit - SSTED , en partenariat avec Institut de Recherche juridique interdisciplinaire François Rabelais (laboratoire) depuis le 01-10-2018 .


  • Résumé

    La constitution du patrimoine immobilier, la maitrise de son organisation et de sa gestion suivant une méthode d'analyse, de diagnostic et de préconisation, visant à atteindre les attentes du propriétaire, particulièrement profane, nécessitent le recours à des professionnels spécialisés en la matière. Ces derniers sont appelés à maitriser parfaitement le domaine juridique, fiscal et financier régissant l'immeuble et visant sa préservation, sa valorisation et son optimisation. Ils ont une mission de conseil au profit de leurs clients. Cette mission est le principal objet du présent travail, qui envisage l'étude de la relation contractuelle entre les cocontractants et la qualification de ce lien contractuel, constitué à titre principal ou accessoire à un autre contrat. Lesdits professionnels-conseils constituant une garantie des intérêts de leurs clients, doivent y avoir des qualités spécifiques à l'exercice de cette mission en respectant la prohibition du conflit d'intérêts, l'indépendance, le désintéressement et la loyauté, comme règles déontologiques qui s'attachent à leurs statuts. Cette notion nécessite aussi une qualification de la qualité du consommateur-client bénéficiant d'un système de protection qui ne cesse d'évoluer au niveau national. Le législateur a construit un arsenal juridique pour encadrer le droit de propriété immobilière dans le but de protéger, à la fois, le propriétaire-consommateur et l'intérêt social des citoyens. En pratique la fourniture du conseil patrimonial immobilier est une mission accessoire exercée par plusieurs professionnels de l'immobilier sous divers statuts, elle représente une prestation de service effectuée, contre une rémunération, pour le compte d'un client qui veut constituer un patrimoine et investir dans le domaine de l'immobilier ou qui veut assurer une bonne gestion de son patrimoine immobilier existant. Cette obligation contractuelle donnée à titre principal ou accessoire, viserait-elle à protéger le consommateur immobilier ? Une telle recherche devrait apporter d'une part une analyse dimensionnelle de la notion en question et d'autre part une clarification de cette dernière afin d'écarter toute ambigüité qui s'y attacherait. Plus précisément, la mise en œuvre des dispositions réglementaires encadrant le métier de conseil patrimonial immobilier s'inscrit-elle dans la politique du législateur pour le renforcement de la protection du consommateur par l'augmentation du degré de responsabilité des conseillers ou rentre-t-elle dans le cadre d'une meilleure protection du droit de la propriété privée immobilière ? La démarche du conseil, fondée sur le sens de la pente et illustrée par l'image de la montagne, est composée de trois étapes : le conseil en amont ou 1'aide à la décision, la prise de décision au sommet et la réalisation en aval. Par projection de cette démonstration dans le domaine de l'investissement immobilier, il est important de savoir où nous nous situons sur la « montagne-conseil ». Si pour une majorité des auteurs, ce métier est comparable à celui du médecin, ce dernier ne peut garantir une vie longue à son patient, mais il peut en revanche le conseiller, voire l'aider à vivre en bonne santé. De même, le caractère incertain du conseil tient du caractère aléatoire du marché de l'immobilier. Les opérations d'investissement dans l'immobilier sont grevées d'une incertitude justifiée par l'existence du risque. Ce conseil vient donc le limiter, voire le diminuer, mais ne pas complètement l'éliminer. La difficulté principale se traduit par l'évolution de la dimension juridique, fiscale, financière et géographique portant principalement sur l'immeuble. À cet effet, quelle que soit la dimension du conseil, en tant qu'obligation incertaine, il est toujours utile, en cas d'échec, de rechercher la responsabilité du professionnel-conseil, et ceci, à partir du moment où ce dernier s'est chargé de diriger la décision du client et de ne pas la déterminer.

  • Titre traduit

    REAL ESTATE PATRIMONIAL ADVICE


  • Résumé

    The formation of the real estate assets, the control of their organization and their management, according to a method of analysis, diagnosis and recommendation, to reach the expectations of the owner, particularly no professional, require the help of professionals specialized in the matter. They called to master perfectly the legal, fiscal, and financial fields governing the real estate and aiming at its preservation, enhancement and optimization. They have an advisory mission for the benefit of their clients. This mission is the main object of this work, which envisages studying the contractual relationship between the co-contracting parties, and the quality of this contractual link, constituted as a principal or accessory to another contract. The aforementioned professional advisers, who constitute a guarantee of the interests of their clients, must have specific qualities for the exercise of this mission while respecting the prohibition of conflict of interest, independence, disinterestedness, and loyalty, as ethical rules, which attach to their statutes. This notion also requires a qualification of the quality of the consumer-customer benefiting from a system of protection, which is constantly evolving at the national level. The legislator has built a legal arsenal to frame the right of real estate property to protect, at the same time, the owner-consumer and the social interest of the citizens. In practice, providing advice on real estate asset management is a secondary mission, carried out by several real estate professionals under various statutes. It represents a service provided against remuneration on behalf of a client who wants to constitute assets and invest in the field of real estate or who wants to ensure good management of its existing real estate assets. This contractual obligation, given as a principal or accessory, would it aim to protect the real estate consumer? Such research should bring, on the one hand, a dimensional analysis of the notion in question and, on the other hand, a clarification of the latter to rule out any ambiguity, which might attach to it. More specifically, does the implementation of the regulatory provisions governing the real estate asset advisory profession fit into the legislator's policy to strengthen consumer protection by increasing the degree of the responsibility of advisers or it provides better protection of real estate private property? The advice process, based on the direction of the slope and illustrated by the image of the mountain, be composed of three steps: upstream advice or decision-making support, decision-making at the top and the realization in downstream. By projecting this demonstration in the field of real estate investment, it is important to know where we are located on the “mountain of council”. If for a majority of authors, this profession is comparable to that of the doctor, the latter cannot guarantee a long life for his patient, but he can on the other hand advise him or even help him to live in good health. Likewise, the uncertain nature of advice is due to the random nature of the real estate market. Real estate investment transactions are subject to uncertainty justified by the existence of risk. This advice, therefore limits it, or even reduces it, but does not eliminate it. The main difficulty reflects on the evolution of the legal, fiscal, financial, and geographic dimension, mainly relating to the building. To this end, whatever the dimension of the advice, as an uncertain obligation, it is always useful, in the event of failure, to seek the responsibility of the professional adviser, and this, from the moment, when the latter is responsible for directing the client's decision and not determining it.