Perceived quality of the buildings in the Paris office market

par Paul Andriot

Projet de thèse en Sciences de Gestion

Sous la direction de Arnaud Simon.

Thèses en préparation à l'Université Paris sciences et lettres , dans le cadre de SDOSE Sciences de la Décision, des Organisations, de la Société et de l'Echange , en partenariat avec Dauphine Recherches en Management (laboratoire) et de UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - PSL (établissement opérateur d'inscription) depuis le 01-12-2018 .


  • Résumé

    Les marchés immobiliers ne sont pas efficients d'un point de vue économique car ils souffrent d'asymétries d'informations. La complexité et la rareté des informations disponibles conduisent les acteurs à fonder leurs évaluations sur des informations parcellaires, sources de biais dans leurs analyses de la qualité des actifs. Par exemple, les immeubles de bureau présentent de très nombreuses caractéristiques techniques nécessitant une quantité d'information importante pour répondre à de nombreux besoins, ce qui le rends complexes à analyser. Pour les professionnels, experts et les praticiens de l'immobilier, la valeur marchande représente aujourd'hui la meilleure évaluation du prix de l'immeuble. La valeur estimée correspond à un ensemble d'évaluations individuelles. Dans cette perspective, appréhender un actif immobilier suppose que l'on considère le bien selon au moins deux composantes : sa situation géographique (la localisation) et le bâtiment (structure et aménagement interne). La situation géographique de l'immeuble est multiple, et se décompose en plusieurs échelles de localisation : la métropole, la situation de l'actif dans l'espace et la qualité de l'espace immédiat. Ces perspectives nous proposent de nous interroger sur le choix de la localisation dans un contexte métropolitain. Pour cela nous mobiliserons les théories de la centralité qui ont pour ambition d'expliquer la morphologie d'un espace urbain à partir d'un contexte social, économique et par la distribution des réseaux de communication de la ville. Ainsi, dans ce marché, où l'information circule mal ou peu il apparait nécessaire de construire un indicateur de qualité en lien avec les caractéristiques des investissements c'est pourquoi notre travail tant à appliquer une approche transversale à la fois analytique afin d'identifier les caractéristiques intrinsèques nécessaires à la construction de la valeur d'un immeuble et une approche globale afin de révéler un niveau de qualité globale synthétisant la valeur dans un indicateur propre. L'objectif que nous poursuivons a pour vocation d'objectiver les estimations de la valeur vénale d'un actif immobilier.

  • Titre traduit

    Perceived quality of the buildings in the Paris office market


  • Résumé

    Real estate markets are not efficient from an economic point of view because they suffer from information asymmetries. The complexity and the scarcity of available information lead actors to base their assessments on fragmented information, sources of bias in their analysis of asset quality. For example, office buildings have very many technical characteristics that require a lot of information, which makes these assets too complex to analyze. According to professionals, experts and real estate practitioners, the market value nowadays represents the best measure of the price of the building. The estimated value corresponds to a set of individual assessments. In this perspective, understanding real estate assets assumes that we consider the asset according to at least two components: its geographic location (location) and the building (structure and internal layout). The geographic location of the property is multiple, and can be broken down into several scales location: the metropolis, the situation of the assets in space and the quality of the immediate space. This leads to ask questions about the choice of location in a metropolitan context. In order to answer these questions, we will make use of theories of centrality that aims to explain the urban space morphology from a social and economic perspective. It is well known that information is poorly distributed in real estate market. It is therefore required to establish a quality indicator relative to the investment characteristics. The purpose of our work is to apply a cross-cutting approach both analytic to identify the useful intrinsic characteristics for constructing value of a building and a global approach in order to reveal the overall quality summarizing the value in a specific indicator. The objective that we are pursuing aims to objectify the estimates of the market value of a real estate asset.