La protection des acquéreurs de logements en l'état futur d'achèvement contre les malversations des promoteurs immobiliers au Maroc

par Fadoua Amal

Projet de thèse en Droit privé et Sciences Criminelles

Sous la direction de Stéphane Benilsi.

Thèses en préparation à Montpellier , dans le cadre de Ecole doctorale Droit et science politique (Montpellier ; 2015-....) , en partenariat avec Laboratoire de Droit Privé (laboratoire) depuis le 12-12-2016 .


  • Résumé

    Le dynamisme du secteur immobilier et le développement de sa cadence ont mené à la croissance de l’activité immobilière qui connait un épanouissement particulier et hors pair de nos jours. Ainsi le nombre des transactions et des opérations de vente et d’achat des biens immeubles est impressionnant. Les acquéreurs s’apprêtent à l’achat d’un appartement ou d’une maison sur plan des programmes immobiliers neufs. Le principe est de réserver un logement qui n’est pas encore construit. Il est communément admis que le développement de la société et l’augmentation de la population sont des facteurs majeurs et clés de l’épanouissement du secteur immobilier. La performance des transactions immobilières et le développement des opérations de vente et d’achat ont mené à la progression du cadre de la VEFA ce qui a entrainé un bouleversement considérable au niveau économique et social. La législation relative à la VEFA constitue le pilier fondamental et la pierre angulaire de la protection des intérêts et des droits des acquéreurs, son efficacité se mesure au stade de la garantie d’un environnement juridique sain et propice maintenant ainsi un dispositif répressif contre les manœuvres frauduleuses et dolosives des promoteurs tout en accordant au promoteur le déroulement de l’opération de vente en toute sécurité. La VEFA a toujours revêtu une importance pour ceux qui la réalisent. Elle trouve son explication dans la volonté du législateur de lutter contre certains abus et d’assurer la protection de l’acquéreur contre le risque d’inachèvement de l’immeuble. Les enjeux économiques et sociaux d’un tel contrat expliquent que le législateur se soit très intéressé au sort de l’acquéreur et lui ait offert, spécialement dans le secteur dit protégé, une protection renforcée. L’opération conserve des avantages mais ses risques et ses inconvénients sont multiples portant notamment sur la fraude du promoteur qui s’empare des sommes d’argents qui lui ont été versées et se volatilise, ou face à un immeuble qui n’est pas conforme aux normes comportant des défauts et des vices rendant ce dernier impropre à l’usage qui lui est destiné , de même la défaillance du promoteur immobilier se pose avec beaucoup d’acuité. Là on pourra penser au sort de l’acquéreur face à ces cas préjudiciables qui portent atteinte à ses intérêts. Les modifications apportées par la loi 44-00 relative à la vente en l’état futur d’achèvement constituent une avancée importante vers l'harmonisation de notre droit immobilier national car elles auront des effets avantageux à la fois sur les acquéreurs et sur la structuration et l’organisation du marché de l’immobilier. Pour l’acquéreur l’opération d’achat sera plus transparente de même le bien sera livré dans les délais raisonnables. Pour les promoteurs immobiliers, le nouveau cadre de la VEFA permet d’assurer un accès à une structure performante et constante du financement, à travers le support apporté par les établissements de crédit et d’assurance dans l’acte de construction de vente, contribuant ainsi à une professionnalisation du secteur et à la diminution de ses risques. Mais les efforts déployés par la législation marocaine dans ce secteur pour mettre fin aux abus et aux irrégularités qui s’imposent sont insuffisants. En ce sens les garanties qu’elle offre aux acquéreurs sont lacunaires et elles ne permettent pas de garantir une protection solide à leur égard, d’où la nécessité de l’instauration d’un régime efficace garantissant le maintien des droits des acquéreurs visant la création d’une relation plus juste entre l’acheteur et le vendeur. Ainsi la modification et la réforme des textes législatifs est sine qua none pour lutter contre tous les abus commis par les promoteurs tout en garantissant un environnement juridique propice et sécuritaire à l’égard des acquéreurs de la VEFA , et ce à l’instar du système français qui envisage les techniques et les mesures de protection nécessaires au cœur d’un secteur évolutif qui est caractérisé par un dynamisme éminent. Les problématiques qui nous animent est de savoir dans quelle mesure le dispositif juridique marocain garantit un maintien considérable des droits des acquéreurs face à la multiplicité et la diversité des techniques de fraude et d’arnaques déployés par les promoteurs immobiliers ? Comment le droit comparé et plus particulièrement le droit français protège –t-il les droits des acquéreurs lésé ? Et quels sont les diverses réformes qui doivent être apportées au dispositif juridique marocain pour répondre parfaitement aux besoins des acquéreurs et ce à l’instar de son homologue français ?

  • Titre traduit

    The protection of the buyers in futur state of completion against the embezzelment of the property developers in Morocco.


  • Résumé

    The dynamism of the real estate sector and the development of its pace led to the growth of the real estate business who know a particular development and unparalleled today. Thus, the number of transactions and sales transactions and purchase of real property is impressive. The buyers are ready to buy an apartment or a house on plan for new real estate programs. It is commonly accepted that the development of society and the increase of the population are major and key factors for the development of the property sector. The performance of real estate transactions and development operations of sale and purchase led to the progression of the framework of the plan sales which resulted in a significant disruption to economic and social level. The legislation on off-plan is the fundamental pillar and cornerstone of protecting the interests and rights of purchasers, its effectiveness is measured at the stage of ensuring a healthy and conducive legal environment thereby maintaining a repressive apparatus against the maneuvers fraudulent and deceptive developers while giving the developer the course of the sale transaction safely. The off-plan has always been of importance to those who carry it. It is explained by the legislature's intention to fight against abuses and to protect the buyer against the risk of non-completion of the building. The changes made by the 44-00 law on the sale in the future state of completion is an important step towards the harmonization of our national real estate because they have beneficial effects on both the purchasers and the structuring and the organization of the real estate market. But the efforts of the Moroccan legislation are needed are insufficient. In this sense the guarantees it offers buyers are incomplete and do not guarantee strong protection for them, hence the need to establish an effective system ensuring the safeguarding of the rights of purchasers.