TROUBLES ANORMAUX DE VOISINAGE ET OPÉRATIONS IMMOBILIERES

par Luisa De Almeida

Projet de thèse en Sciences juridiques

Sous la direction de Nadège Reboul-maupin.

Thèses en préparation à Paris Saclay , dans le cadre de Sciences de l'Homme et de la Société , en partenariat avec Droit des Affaires et Nouvelles Technologies (laboratoire) et de université de Versailles-Saint-Quentin-en-Yvelines (établissement de préparation de la thèse) depuis le 01-10-2013 .


  • Résumé

    Le sujet de recherches a pour objectif de montrer l'évolution de la qualification de la théorie des troubles anormaux de voisinage aux opérations de construction, de vente et de location. Pour que les troubles de voisinage puissent être sanctionnés, ceux-ci doivent être suffisamment anormaux. « Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » est un principe général, dégagé dans un arrêt du 19 novembre 1986 , qui permet d'engager la responsabilité de plein droit de l'auteur de troubles de voisinage. Cette théorie s'applique, depuis cette date, indépendamment d'un quelconque fondement juridique textuel. L'anormalité, essentielle pour cette théorie, est caractérisée par différents critères dans la jurisprudence. En effet, un trouble est anormal lorsqu'il dépasse les inconvénients ordinaires du voisinage, c'est-à-dire que les troubles doivent être graves et continus. Dans le cadre des opérations immobilières, les troubles anormaux de voisinage, causés par celles-ci, peuvent être des nuisances perceptibles par l'Homme, comme les nuisances sonores ou olfactives, ou par un immeuble, c'est le cas des dégradations matérielles. Pour ce dernier cas, il s'agit d'un fait ponctuel qui peut être considéré comme un trouble anormal de voisinage. La particularité des opérations immobilières est qu'elles font intervenir plusieurs personnes ce qui pose des difficultés quant à la question de savoir qui sera responsable sur le terrain de la théorie relative aux troubles anormaux de voisinage. De ce fait, l'arrêt Hôtel George V , rendu par la Cour de cassation le 22 juin 2005, a consacré la responsabilité de plein droit du constructeur, dans le cadre des troubles anormaux de voisinage. L'application de la théorie des troubles anormaux de voisinage pour sanctionner un constructeur étonne, dans la mesure où celui-ci n'a pas la qualité de voisin lors de la réalisation de l'opération immobilière. D'ailleurs, la théorie a également été appliquée pour sanctionner un architecte, un sous-traitant, un bureau d'études. De plus, un arrêt récent, du 3 mars 2016 , rappelle qu'un propriétaire même s'il ne réside pas sur son fonds, est recevable à demander qu'il soit mis fin aux troubles anormaux de voisinage provenant d'un fonds voisin. Au regard des exemples quant à la nature des troubles et des auteurs de ceux-ci, le constat est flagrant : la théorie des troubles anormaux de voisinage s'est rapidement développée jusqu'à être dénaturée. La recherche d'un fondement juridique est donc importante pour résoudre ce problème. A l'heure actuelle, la théorie relative aux troubles anormaux de voisinage a pour fondement une relation de voisinage, c'est-à-dire une proximité entre des fonds. La théorie semble donc avoir un fondement réel. Or le constructeur ou tout autre intervenant à l'opération de construction, en étant responsable sur ce terrain, la théorie ne peut avoir qu'un fondement personnel, c'est-à-dire une relation entre une personne, auteur des nuisances, et un voisin troublé. Une partie de la doctrine favorise le fondement réel ce qui n'est pas faux dans la mesure où il s'agit d'une relation entre des immeubles. D'ailleurs, les juges ont déjà opté pour un fondement réel dans le cadre d'une action où le propriétaire d'un fonds est poursuivi, sur le terrain de la théorie des troubles anormaux de voisinage, alors même que son locataire est à l'origine des nuisances. De plus, des propositions ont été faites pour introduire un nouvel article au sein du Code civil relatif à la théorie des troubles anormaux de voisinage. L'une des propositions porte sur la réforme du droit des biens sous la direction de Monsieur Hugues Périnet Marquet. L'idée est de restreindre l'application de la théorie aux seuls propriétaires, locataires et titulaires d'un titre. Plus récemment encore, l'avant-projet de loi relatif à la réforme de la responsabilité civile, en date du 29 avril 2016, souhaite intégrer la théorie des troubles anormaux de voisinage dans la partie responsabilité civile du Code civil. Dès lors, cette théorie serait assimilée à une responsabilité ayant un fondement personnel. Ainsi, pour que la théorie retrouve tout son sens, il faudrait modifier le régime du fondement réel. De plus, il convient de réfléchir à un changement plus radical du régime de la responsabilité afin de soumettre la théorie des troubles anormaux de voisinage à un fondement plus précis. En effet, il apparaît que l'idée d'une prévention serait la solution pour pallier les lacunes liées aux problématiques environnementales qui affectent notre société.

  • Titre traduit

    ABNORMAL TROUBLES OF NEARNESS AND PROPERTY OPERATIONS


  • Résumé

    Sans objet.