La reconstruction de l'immeuble

par Christelle Boggio-Tochet

Projet de thèse en Droit privé et Sciences Criminelles

Sous la direction de Stéphane Benilsi.

Thèses en préparation à Montpellier , dans le cadre de Droit et Science Politique , en partenariat avec LDP - Laboratoire de Droit Privé (laboratoire) depuis le 25-11-2014 .


  • Résumé

    « Posséder une maison est un pilier de la richesse. Cela apporte à la fois la richesse financière et de la sécurité émotionnelle », Suze Orman. Mais que se passe-t-il quand il est impossible de le conserver en l'état, que l'immeuble est démoli et qu'il faille le reconstruire? L'immeuble bâti a pour vocation de durer dans le temps, mais n'est pas éternel, même si toutefois certains laissent sous-entendre le contraire comme par exemple la Maison Carrée de Nîmes qui a su traverser vingt siècles. L'immeuble se dégrade au fil du temps, le manque et l'insuffisance d'entretien n'arrange pas sa conservation. Il peut faire l'objet d'un sinistre, incendie, tremblement de terre, inondation, tsunami... Avec le réchauffement climatique, on assiste à une recrudescence des catastrophes naturels ayant un impact sur la structure de l'immeuble. La loi S.R.U (loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain) met en lumière le droit de reconstruire, pour faciliter la reconstruction après la tempête de 1999, ayant touché le territoire français. Ce droit est de portée général, il s'adresse à tous les édifices, c'est-à-dire aussi bien celui servant de logement individuel ou collectif, qu'aux bâtiments industriels, aux entrepôts agricoles, aux antennes relais téléphoniques (CE, 13 décembre 2000, M. et Mme A, n°284237), et aux éoliennes (CAA de Lyon, 19 mars 2013). Lors de sa première écriture il fallait impérativement que la démolition de l'immeuble soit la conséquence d'un sinistre. En 2009, la loi n°2009-526 du 12 mai remanie le texte, le champ d'application est étendu à tous les immeubles ayant subi une démolition, que cette dernière soit volontaire ou non. Malgré cela le texte impose toujours des limites rendant ce droit incertain. En effet, quatre conditions cumulatives sont à remplir en droit Français. Une condition de temps, la durée afin de reconstruire est de 10 ans. Le bâtiment doit avoir été régulièrement édifié, la carte communale ne doit pas comporter de disposition contraire, et la reconstruction doit se faire dans une zone exemptée de risques. Or, ces dernières années de nombreuses cartes communales se sont vues modifier, des terrains se sont retrouvés classer en zone inconstructible assez rapidement, ne laissant pas la possibilité aux sinistrés de pouvoir déposer un permis de construire. De plus, selon les termes de la loi, il s'agit d'une reconstruction à l'identique. Donc, on ne peut pas prendre en théorie de liberté dans la reconstruction. Se pose alors le problème suivant, quand le risque n'est pas trop important, il est possible que des permis de construire soient délivrés, mais sous la condition que certaines normes soient respectées, cela va automatiquement engendrer des modifications sur les plans originels, comme par exemple la surélévation du premier niveau. Si l'on touche au plan d'origine pour mettre aux normes imposées par l'autorité administrative, est-ce considéré comme une reconstruction à l'identique? Ensuite, pour reconstruire à l'identique, il faut réutiliser les plans, ainsi que les mêmes matériaux. Or ces derniers et les moyens de constructions ont évolués, la loi est intervenue pour imposer des nouvelles normes. Plus l'immeuble sera ancien, plus la reconstruction à l'identique sera difficile. Elle se heurtera à la modification du COS, s'il a eu lieu, ou de la perte d'une partie du terrain servant d'assise pour l'immeuble, entraînant de surcroît une modification de la SHON. Cette dernière sous-entend que l'on réutilise les plans d'origine, or, si le maître d'oeuvre est propriétaire des plans, il ne l'est pas de l'oeuvre (Article L 111-3 du CPI). Les oeuvres de l'architecte relèvent de la catégorie des droits intellectuels, elles sont donc protégées par le Code de la Propriété Intellectuelle en tant que droit d'auteur. En effet, les articles L112-2 12° et L122-3 al.3 considèrent comme oeuvre de l'esprit, les oeuvres de dessin, de peinture, d'architecte et de sculpture, ainsi que les plans, croquis et ouvrages plastiques relatifs à l'architecture. Il va falloir faire appel au même architecte, à la condition qu'il soit toujours en exercice. Les matériaux, les normes et moyens de construction ayant changé, cela risque d'entraîner une modification de l'oeuvre. Or, pour ce faire il faudra absolument l'accord de l'architecte d'origine. Le problème est plus complexe quand l'architecte n'est plus. Par principe, un architecte ne peut pas réutiliser les plans d'un autre, sans son accord. Pour reconstruire à l'identique, a priori, on serait dans le cadre de la réutilisation des plans. Mais en l'espèce on ne fait pas quelque chose de nouveau, ailleurs, on rétablit un immeuble démoli par un cas de force majeure, au même endroit. Le maître de l'ouvrage sera-t-il obligé de payer une redevance à l'architecte, auteur des plans ? La reconstruction peut toucher l'immeuble dans son entier, mais aussi seulement une partie. La détermination de l'élément à reconstruire a son importance, surtout, s'il s'agit d'une copropriété. En effet, la reconstruction sera soumise au vote, mais les participants et les modalités seront différents qu'il s'agisse d'une partie privative, d'une partie commune ou d'une partie commune spéciale. Ces procédures peuvent être à l'origine de certains blocages, dus à un désaccord entre copropriétaires. La procédure est d'autant plus complexe, si la reconstruction entraîne des changements de la répartitions des tantièmes. A noter qu'en droit suisse (article 712f du code civil Suisse) et en droit québécois(article 1075 du code civil Québécois), lorsque l'immeuble est détruit suite à un sinistre, les copropriétaires n'ont pas d'obligation de reconstruire, ils peuvent décider à un vote à l'unanimité de mettre un terme à la copropriété. De plus, contrairement au droit français, au Québec, une tierce personne à la copropriété va intervenir, le fiduciaire (article 1075 du code civil Québécois), qui jouera un rôle majeur dans la reconstruction de l'immeuble en copropriété divise. Il est obligatoire pour le syndicat de copropriété et le propriétaire de l'édifice de souscrire une assurance, couvrant les dommages causés à l'immeuble. Au Québec une estimation devra être faite afin de connaître « la valeur à neuf » auprès d'un évaluateur agréé afin d'obtenir un certificat d'évaluation. Ce dernier document fourni impérativement en cas de vente, comporte une estimation indépendante de la valeur du marché immobilier. A noter que rares sont les compagnies d'assurances qui acceptent d'assurer un bien indivis au Québec, et bien souvent cela à un impact sur le libre choix des assurances personnelles des copropriétaires. Tandis qu'en France, le syndicat pourra opter entre deux types de contrats d'assurance, « la valeur de reconstruction vétusté déduite » et « la valeur à neuf », et l'assureur mandatera un expert qui pratiquera l'estimation, ainsi qu'une évaluation de la vétusté. Cette vétusté pourra varier d'une assurance à l'autre, chaque compagnie ayant sa propre grille de critères. De plus, le juge a confirmé que l'assuré disposait librement de l'indemnité versée par l'assureur, sauf si une clause particulière insérée au contrat d'assurance impose le remploi à la remise en l'état de l'immeuble (Cass. Civ. 1, 16 juin 1982), contrairement au droit québécois. Concernant le droit Suisse, l'indemnité sera calculée sur la « valeur de remplacement », au moment du sinistre, sous déduction de la valeur des restes. Mais afin de bénéficier de cette valeur de remplacement, une condition de temps et une obligation de reconstruire à l'identique sont imposés, sinon cette indemnité ne pourra dépasser la valeur vénale de l'immeuble.

  • Titre traduit

    Reconstruction of the building


  • Résumé

    "Owning a home is a pillar of wealth. This brings both financial wealth and emotional security ", Suze Orman. But what happens when it is impossible to keep it in the condition, that the building is demolished and we should rebuild? The building built is intended to last over time, but it is not eternal, but even if some connote the opposite such as the Maison Carree in Nimes who has survived twenty centuries. The building deteriorated over time, lack of maintenance and poor does not help conservation. It can be a disaster, fire, earthquake, flood, tsunami... With global warming, there has been an upsurge in natural disasters have an impact on the structure of the building. The SRU law (Law No. 2000-1208 of 13 December 2000 on solidarity and urban renewal) highlights the right to rebuild, to facilitate the reconstruction after the 1999 storm, which hit the French territory. This right is general in scope, it is for all buildings, that is to say both that used individual or collective housing, as industrial buildings, agricultural warehouses, phone masts (CE, december 13, 2000, M. et Mme A, n°284237), and wind turbines (CAA de Lyon, march 19, 2013). At its first writing it was imperative that the demolition of the building is the result of a disaster. In 2009, Law No. 2009-526 of 12 May revises the text, the scope is extended to all buildings have undergone demolition, that it is voluntary or not. In spite of this, the text still imposes limits making it uncertain law. Indeed, four cumulative conditions must be filled in French law. A condition of time, in order to reconstruct the time is 10 years. The building must have been properly built, the communal card must not behave otherwise, and reconstruction should be exempted in a risk area. However, in recent years many community cards are changed, land found themselves divided into unbuildable area fairly quickly, leaving no opportunity for victims to be able to file a building permit. Then, under the terms of the law, there is an identical reconstruction. So we can not take in theory of freedom in the reconstruction. This raises the following issue, when the risk is not too important, it is possible that building permits were issued, but under the condition that certain standards are met, this will automatically result in changes to the original plans, as for example elevate the first level. If you touch the original plan to the standards imposed by the administrative authority, is considered an identical reconstruction? When, to reconstruct the same build it must reuse same plans, and similar materials. Now these and the means of construction have evolved, the law intervene to impose new standards. The building will be more ancient, the identical reconstruction will be more difficult. She will face the change of COS, if it has occurred, or the loss of part of the land for the foundation for the building, resulting in additional changes of SHON. The latter implies that the original plans, or if the supervisor is the owner of plans which are reused, it is not owner of the oeuvre (article L 111-3 du CPI). The works of the architect under the category of intellectual property rights, so they are protected by the French Intellectual Property Code as copyright. Indeed, articles L112-2 12° and L122-3 al.3 consider work of the mind, works of drawing, painting, sculpture and architect, as well as plans, sketches and plastic works relative architecture. We'll have to use the same architect, provided it is still in office. Materials, standards and means of construction have changed, this may cause a change in the work. But, to make it is necessary to have the agreement of the original architect. The problem is more complex when the architect is no more. In principle, an architect can not reuse plans for another, without his consent. To rebuild identically, a priori, one would be under the reuse of plans. But in this case we do not something new, we will restored also a building demolished by an event of force majeure, in the same place. The contracting authority will he have to pay a fee to the architect, author of the plans? The reconstruction can affect the building in its entirety, or only a part. The determination of party for rebuild is important, especially if the build is a condominium. Indeed, the reconstruction will be voted on, but participants and conditions will be different according to which whether it is a private party, a common part or special part common. These procedures may cause some blockages, due to a disagreement between co-owners. The procedure is further complicated if the reconstruction leads to changes in the distribution of bonuses. Note that Switzerland law (article 712f of Swiss Civil Code) and québécois law (article 1075 of Quebec civil code), when the building is destroyed after a disaster, the owners have no obligation to rebuild, they may decide to vote unanimously in order to terminate the condominium. Moreover, contrary to French law, in Quebec, someone else will step in to the condo, the fiduciaire (article 1075 of the same code), which will play a major role in the reconstruction of the condominium building. It is mandatory for the condominium and the building owner to maintain insurance covering damage to the building. In Quebec, estimate must be made to know the "value of new build" from a licensed appraiser to obtain a valuation certificate. This document provided inevitably in case of sale, is an independent estimate of the value of the real estate market. Note that few insurance companies that agree to provide a assurance contrat of undivided property in Quebec, and this often has an impact on the free choice of personal insurance co-owners. While in France, the union may choose between two types of insurance contracts, "the reconstruction value deducted of dilapidated" and "value of new build", and the insurer nominate an expert who will conduct the assessment, as well as an assessment of the dilapidated.This decay may vary from one insurance to another, each assurance company has its own set of criteria. In addition, the judge confirmed that the insured had dispose freely of compensation paid by the insurer, unless a special clause inserted in the contract of insurance requiring the reinvestment to the reinstatement of immeuble (Cass. Civ. 1, june 16, 1982), unlike Quebec law. For against, in the right Switzerland, the compensation will be calculated on the "replacement value of building" at the time of the loss, less the value of the remains. But to benefit from this replacement value, a time condition and obligation to rebuild the same are imposed, if such this compensation shall not exceed the market value of the property.