Lieux, valeurs et visages de l'émergence au Cap. Marché immobilier, dynamiques métropolitaines et changement social en Afrique du Sud

par Julien Migozzi

Projet de thèse en Geographie

Sous la direction de Myriam Houssay-Holzschuch et de Renaud Le goix.

Thèses en préparation à Grenoble Alpes , dans le cadre de École doctorale sciences de l'homme, du politique et du territoire (Grenoble) , en partenariat avec Pacte, Laboratoire des sciences sociales (laboratoire) et de Territoires (equipe de recherche) depuis le 01-09-2014 .


  • Résumé

    Les dynamiques du marché immobilier s'affirment comme un facteur majeur de recompositions des territoires métropolitains, et permettent d'interroger l'ampleur et les logiques du changement social dans les villes émergentes des Sud, à partir du cas de l'Afrique du Sud. Cette thèse adopte une méthodologie hybride pour analyser comment le marché immobilier transforme l'espace urbain et les structures de classes dans la métropole du Cap. D'une part, elle mobilise des bases de données inédites associant prix des transactions, crédits immobiliers, et indicateurs socio-économiques, afin de repérer l'évolution du marché et d'analyser les trajectoires de quartiers. D'autre part, un long travail de terrain est mené auprès des acteurs du marché: acheteurs, promoteurs immobiliers, banques, courtiers en crédit, locataires et investisseurs. La métropole du Cap se révèle ainsi un espace laboratoire pour explorer à la fois les mutations des structures de marché, notamment par le processus de financiarisation, les nouvelles logiques de production de la ville, et la création des classes moyennes par les mécanismes d'accès au crédit. Cette question de recherche s'inscrit enfin dans le courant du Southern Turn : l'exploration des théories, objets et méthodes de la géographie urbaine dans le contexte du global South s'affirme comme un décentrement nécessaire pour analyser la complexité des modernités métropolitaines et des processus de division sociale de l'espace.

  • Titre traduit

    Places, faces and values of emergence processes in Cape Town. Real estate market, metropolitan dynamics and social change in South Africa


  • Résumé

    This research project explores the correlations between real estate market dynamics and local patterns of social change within the Cape Town metropolitan area. This investigation of urban class-based change in an emerging country follows a double motive: it aims at contributing to the expanding academic field of urban land markets (Harris, 2014) and to critically engage with theories, concepts and tools of urban geography through a "southern urban" lens (Parnell & Oldfield, 2014), for analysing the multiple forms of metropolitan modernities (Lemanski, 2014; Roy, 2009; Robinson, 2006). The emergence of South Africa unfolds multidimensional change, to be grasped both in the social and economical fields (Fleury & Houssay-Holzschuch, 2011). Cape Town, as the second largest city in South Africa, is defined as a "benchmark scale" for understanding social change and the impact of emergence processes on the South Africa society (Houssay-Holzschuch, 2012), while issues of urban development, housing needs and social inequalities are at the forefront of political and research agenda (City of Cape Town, 2014; Turok, 2014; Brown-Luthango et al., 2013; Dubresson & Jaglin, 2008). The dynamics of the real estate market are a critical theme for capturing such multidimensional change and the social dimensions of spatial inequalities in urban transformation (Schensul & Heller, 2011). The evolution of housing prices, the depreciation or the increase of property values are powerful factors that shapes the social profile of neighbourhoods and determines the processes of segregation at work in metropolises (Le Goix, 2013), nurturing intra-urban, residential, upward or downward mobilities that reconfigure the metropolitan area (Aalbers, 2012). While acknowledging the salience of the post-apartheid context on the structuring of prices and values and the fragmentation of the city, this research aims at understanding the real estate market as a totality (Rust, 2009), across all segments, from the low cost and subsidized markets to the upper-end one. To contextualise the highly political agenda of access to housing and homeownership in South Africa, this project explores how actors from real estate, finance and public institutions, through strategies and practises of investments and public-private partnerships, influence the reshaping of the property market and the remaking of the city, creating dynamics of social change in Cape Town.