Prix et rendements de l'immobilier résidentiel en France : effets démographiques et investissement dans la Métropole Parisienne

par Yasmine Essafi

Thèse de doctorat en Sciences de Gestion

Sous la direction de Arnaud Simon.

Soutenue le 25-10-2018

à Paris Sciences et Lettres , dans le cadre de Ecole doctorale de Dauphine (Paris) , en partenariat avec Dauphine Recherches en management (Paris) (laboratoire) , Université Paris-Dauphine (établissement de préparation de la thèse) et de BNP Paribas Real Estate (entreprise) .

Le président du jury était Véronique Perret.

Le jury était composé de Véronique Perret, Michel Albouy, Alain René Coën, Michel Baroni, Richard Malle.

Les rapporteurs étaient Michel Albouy.


  • Résumé

    Cette thèse étudie le marché résidentiel français sous différents angles. Tout d'abord, nous analysons les dynamiques qui régissent les prix des logements en intégrant la dimension démographique. En effet, dans un paysage démographique marqué par l'arrivée des premières générations des baby-boomers à l'âge de la retraite et par le vieillissement plus généralement, il s'avère que la population, que ce soit en terme de taille ou de structure, impacte significativement les prix des logements. L'impact négatif avéré du vieillissement sur les prix est atténué par l'effet positif de la taille de la population. Cependant, la restructuration de la population française en faveurs des personnes âgées n,est pas homogène sur tout le territoire. Dès lors, une approche territorialisée perd tout son sens. En suivant une étude typologique des marchés résidentiels départementaux, le lien démographie-marché du logement apparaît comme facteur structurant dans la différenciation des marchés locaux. Certains départements bénéficieront alors de la création de richesse immobilière, tandis que d'autres subiront une perte amplifiée. En fin, nous avons centré notre analyse sur la métropole du Grand Paris, en considérant l'immobilier résidentiel physique comme une classe d'actif dans un portefeuille de valeurs mobilières. Dans ce contexte, l'actif résidentiel démontre une capacité à protéger contre l'inflation ainsi qu'un pouvoir de diversification notable. Le poids alloué à l'actif résidentiel au sein du portefeuille est significatif quelle que soit la commune ciblée.

  • Titre traduit

    Housing prices and returns en France : demographic impact and investment case in Paris metropolis


  • Résumé

    This thesis studies the French residential market from different perspectives. First, we analyze the dynamics that govern housing prices by integrating the demographic dimension. Indeed, in a demographic landscape marked by the arrival of the first generations of baby boomers at retirement age and by aging more generally, it turns out that the population, whether in terms of size or structure, has a significant impact on housing prices. The negative impact of aging on prices is moderated by the positive effect iof population size. However, the restructurinf of the French population in favor of the eldery is not homogeneous throughout the territory. Thus, a territorialized study is particularly appropriate. By following a typology approach of departmental residential markets, the demography-housing market link appears as a structuring factor in the differentiation of local markets. Some departments will then benefit from the creation of real estate wealth, while others will suffer an amplified loss. Finally, we focused our analysis on the metropolis of Parisian Region, considering physical residential real estate as an asset class in a portfolio of securities. In this context, residential assets demonstrate an ability to protect against inflation as well as significant diversification power. The weight allocated to residential assets in the portfolio is significant regardless of the targeted commune.


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