La financiarisation du capitalisme urbain : Marchés immobiliers tertiaires et politiques de développement urbain dans le Grand Paris et le Grand Lyon, les projets des Docks de Saint-Ouen et du Carré de Soie

par Antoine Guironnet

Thèse de doctorat en Aménagement de l'espace, Urbanisme

Sous la direction de Christian Lefèvre.

Soutenue le 20-06-2017

à Paris Est , dans le cadre de École doctorale Ville, Transports et Territoires (Champs-sur-Marne, Seine-et-Marne ; 2015-....) , en partenariat avec Laboratoire Techniques, Territoires et Sociétés (Noisy-le-Grand, Seine-Saint-Denis) (laboratoire) et de Laboratoire Techniques- Territoires et Sociétés / LATTS (laboratoire) .

Le président du jury était Sylvie Fol.

Le jury était composé de Christian Lefèvre, Ludovic Halbert, Ève Chiapello.

Les rapporteurs étaient Gilles Pinson, Philip Ashton.


  • Résumé

    De nombreux objets et espaces urbains situés dans les métropoles deviennent des actifs financiers. Bureaux, centres commerciaux, résidences étudiantes, grands équipements sont acquis par des fonds d’investissement et des sociétés cotées qui capitalisent sur les flux de revenus futurs générés par l’usage de ces bâtiments par des entreprises et des habitants. Le redéveloppement urbain à travers l’aménagement de quartiers mixtes se retrouve, par l’entremise des circuits de financement des marchés immobiliers, branché sur les marchés financiers. La thèse se propose d’analyser cette financiarisation du capitalisme urbain à partir de l’articulation des politiques des gouvernements urbains et des stratégies financières des gestionnaires d’actifs immobiliers. Les rapports de pouvoir entre ces deux acteurs et leurs effets socio-spatiaux et matériels sont interrogés à partir d’une comparaison de deux grands projets d’aménagements situés dans le Grand Paris et le Grand Lyon. C’est dans cette perspective que l’enquête porte sur les projets opérationnels, mais aussi sur les salons immobiliers où ils sont présentés, et les stratégies métropolitaines.La recherche montre qu’en dépit d’orientations politiques différentes, la construction d’immobilier tertiaire standardisé, polarisé, et réservé à quelques grandes entreprises conditionne le redéveloppement urbain dans les deux cas. Ces conditions correspondent aux standards d’investissement sélectifs des gestionnaires d’actifs, que les conseils en immobiliers et les promoteurs relayent auprès des gouvernements urbains. Elles résultent de processus dont la conflictualité varie en fonction des agendas locaux. Après d’intenses négociations menées par les promoteurs, la municipalité de Saint-Ouen a renoncé à certains principes structurants du projet des Docks. L’aménagement du Carré de Soie s’est au contraire traduit par un consensus entre promoteurs et le Grand Lyon autour de la réalisation d’un pôle tertiaire. Deux configurations locales sont avancées pour interpréter ce résultat comparatif propice à la financiarisation. La faiblesse de la régulation de la production de bureaux à l’échelle de la métropole parisienne conduit à des négociations localisées au sein du projet, où les objectifs municipaux sont contraints par la hiérarchisation des priorités politiques, les modalités de financement de l’aménagement et la matérialité du foncier. Dans la métropole lyonnaise, l’institutionnalisation d’une politique de l’offre immobilière portée par l’exécutif et les services de développement économique du Grand Lyon organise la circulation des standards d’investissement à l’échelle de l’agglomération et renforce leur poids sur l’aménagement.À partir de ces résultats, la thèse propose une lecture d’économie politique urbaine de la financiarisation de l’environnement urbain alternative à la théorie marxienne, en insistant sur le rôle des gestionnaires d’actifs et soulignant ses médiations. Elle contribue aux théories du pouvoir urbain en montrant le poids limité des agendas locaux sur les effets sélectifs de la financiarisation, et en discutant la formation, à certaines conditions, d’une coalition de croissance financiarisée

  • Titre traduit

    The financialisation of urban capitalism : Commercial real estate markets and urban development policies in the Greater Paris and Lyon areas, Saint-Ouen's Docklands and the Carré de Soie regeneration projects


  • Résumé

    Myriads of urban objects and spaces located in city-regions have turned into financial assets. Office buildings, shopping malls, student dwellings, and large utilities are purchased by investment funds and listed property companies, which seek to capitalise on the future income streams based on their use by firms and people. Urban redevelopment and financial markets are thus intertwined through the financing circuits of property markets. By analysing the interactions between the financial strategies of real estate asset managers and the urban development policies of city governments, the thesis sets out to analyse this financialisation of urban capitalism. In order to question their power relationships and their socio-spatial and material outcomes, it develops a comparison between two large-scale, mixed-use urban redevelopment projects located in the Greater Paris and Greater Lyon areas. The comparison is based on the investigation of the projects, commercial real estate fairs where they are showcased to investors, and metropolitan strategies.Despite different local agendas, both projects leads to the production of standardised and spatially clustered commercial real estate buildings whose access is limited to a restricted set of tenants, thus strongly constraining urban redevelopment policies. Such characteristics correspond to the selective expectations of asset managers, whose investment standards are circulated by real estate brokers and developers to city governments. They result from different processes, which involve more or less conflicts according to local agendas. Faced with intense opposition from developers, the city of Saint-Ouen had to back on several key goals of the project, whereas the redevelopment of the Carre de Soie was undertaken on the basis of a strong consensus between local developers and the Greater Lyon metropolitan authority. In order to account for these differences, the thesis identifies two local configurations conducive of financialisation. In Saint-Ouen’s Docklands case, weak regulation at the city-region scale between cities competing to attract businesses contributes to localised power relationships; their results depend in turn from the combination between priority-setting, redevelopment financing and land materiality. In the Carre de Soie case, the institutionalisation of a property-led policy carried out by the metropolitan executive and its economic development staff has organised the circulation of investment standards at the city-region scale, thereby enhancing their impact on urban redevelopment.Based on these results, the thesis offers an urban political economy of the financialisation of urban production which, compared to Marxian theory, highlights the role of real estate asset managers and pays attention to the mediations of such a process. It also contributes to theories of urban power by emphasising the limited explanatory power of local agendas on the selective effects of financialisation. Eventually, it discusses how, under specific circumstances, an urban financialised coalition emerges


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