Le foncier, une ressource territoriale pour le développement économique

par Nicolas Gillio

Thèse de doctorat en Géographie

Sous la direction de Bernard Pecqueur.

Le président du jury était Natacha Aveline-Dubach.

Le jury était composé de Sylvie Duvillard, Roelof Willem Verhage, Jean-Marie Guillot.

Les rapporteurs étaient Christophe Demazière, Sonia Guelton.


  • Résumé

    Le foncier économique contribue activement au développement des entreprises sur les territoires en tant que traduction spatiale de l’activité économique et que forme d’intervention des acteurs publics en France, et dans plusieurs pays européens.La localisation des activités économiques se définit en économie spatiale en fonction de la distance au centre urbain, fictif ou réel. La valeur que les agents économiques accordent à une localisation s’établit à partir du niveau de rente différentielle perçue par les propriétaires fonciers. Cette rente est une fonction décroissante de la distance au centre urbain qui varie selon les différentes activités (logements, bureaux, commerces, industries). La concentration des activités dépendrait des mécanismes de rente foncière et résulterait d’un arbitrage entre proximité et distance au centre que réaliseraient les entreprises. Cependant, ces explications sont incomplètes à nos yeux pour expliquer les trajectoires économiques divergentes entre les territoires. En économie spatiale, le foncier devient une variable d’ajustement pour l’entreprise liée au niveau de rente foncière supporté. Cette approche perd néanmoins de sa pertinence lorsque les entreprises tirent le développement économique d’un territoire sans conduire à des niveaux de rente foncière élevée. Ainsi, la concentration des activités économiques et la rente foncière comme mode de valorisation d’une localisation optimale ne fournissent pas des explications satisfaisantes. Le modèle explicatif y est à la fois dépendant de la disponibilité des données, de l’homogénéité de l’espace et du comportement modélisé des agents économiques.Afin d’apporter des explications nouvelles, nous avons mobilisé d’autres approches théoriques et des méthodes davantage empiriques afin d’analyser les mécanismes à l’œuvre sur des territoires variés et moyennement denses, où le foncier est pourtant très convoité par les investisseurs privés. Ces territoires sont ceux de la Plaine Saint-Exupéry, espace d’interface métropolitain de la métropole lyonnaise, d’une part, et de métropole Savoie, espace de plaines habitées entre Genève et Grenoble, d’autre part.En faisant appel à la notion de ressource territoriale nous utilisons les apports de l’économie territoriale pour comprendre les mécanismes qui relient le foncier et les activités économiques. La ressource foncière territoriale met en évidence des choix de localisation d’activités tertiaires et industrielles. Ceux-là sont structurés par des coopérations dans lesquelles interviennent les acteurs de l’aménagement et de la promotion immobilière, aux côtés des collectivités territoriales et des entreprises. Celles-ci recherchent des écosystèmes favorables au développement de leur activité et porteurs de proximité, institutionnelle et géographique.La ressource territoriale souligne le rôle des actifs spécifiques et de la coordination, ainsi que les conditions foncières du développement. La constitution de stratégies foncières, et les modes de coordination entre acteurs publics et privés qui en dépendent, explicitent les fonctions de redéployabilité et d’interface du foncier. Ces deux fonctions désignent, d’une part, le fait que la ressource foncière facilite la mutation des activités sur le territoire, et, d’autre part, que le foncier est une condition d’existence d’autres ressources pour les activités sur ce même territoire. Sans interface, des terrains seront affectés à des fonctions sans rapport avec les actifs spécifiques du territoire. Sans redéployabilité, le foncier sera commercialisé sans considération pour sa valeur réelle de long terme mais uniquement pour sa valeur marchande de court terme. À partir d’observations empiriques sur la Plaine de Saint-Exupéry et sur Métropole Savoie, nous illustrons ces notions et montrons que la maîtrise publique du foncier économique révèle la ressource foncière territoriale à l’heure où les territoires doivent inventer leur propre mode de développement pérenne.

  • Titre traduit

    Land use as a resource for economic development


  • Résumé

    Economic land contributes actively to the development of companies in the territories as a spatial translation of economic activity and as a form of intervention by public bodies in France and in several European countries.The location of economic activities is defined in spatial economics according to the distance to the urban center. The value that economic agents attribute to a central or peripheral location is based on the level of differential rent perceived by landowners. This income, assimilated to the land use cost incorporated in property prices, is a decreasing function of distance to the urban center, which varies according to the different activities (housing, office, retail, industry). The concentration of activities depends on the mechanisms of urban land rent and explains the differences in economic wealth between areas with high concentration of activities and jobs and spaces with low density. The land rent achieved by landowners will result in a trade-off between proximity and distance to the center that the companies would achieve through the market law. However, these explanations are incomplete to explain the divergent economic paths between territories. In spatial economics, land use is adjusted by the firm according to the level of land use they can put up with. However, this approach lacks of relevance when firms derive economic development from a territory without leading to high land rents or when development becomes a strategic issue for the territory. Thus, the concentration of economic activities and land rent are considered as a way to explain optimal locations, but they do not explain all kind of situations. The explanatory model is both dependent on the availability of data, the homogeneity of space and the modeled behavior of economic agents.In order to provide new explanations, we offer an other theoretical approach that is less econometric and more empirical in order to analyze the mechanisms for moderately dense territories where land is highly coveted by private investors. These territories are those of the Plaine de Saint-Exupéry, a metropolitan interface area of ​​the Lyon urban zone, and Metropole Savoie, an area of inhabited plains between Geneva and Grenoble.Using the notion of territorial resource we consider territorial economy to understand the relationships between land and economic activities. The territorial land resource highlights choices of localization for services and industrial activities. These are structured by cooperative relations involving actors in land development and real estate development, alongside local authorities and companies that seek for local ecosystems that are conducive to the development of their business. They may also seek for institutional and geographical proximity, which are different from the concentration of activities.The territorial resource emphasizes the diversity of development models and specific assets. The development of land use strategies, and the methods of coordination between public and private actors that depend on them, explain the functions of redeployment and interface of land. These two functions refer, on the one hand, to the fact that the land use resource facilitates the transformation of activities on the territory and, on the other hand, that land is a condition for the existence of other resources for activities on this territory. In other words, without an interface, land can be allocated to functions unrelated to the specific assets of the territory. Without redeployability, land will be marketed without consideration for its long-term value, but only for its short-term market value. Based on empirical observations on the Plaine de Saint-Exupéry and on Metropole Savoie, we illustrate these notions and show that public management over economic land use, in particular, makes it possible to reveal territorial land resources at a time when the territories have to invent their own sustainable development path.


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