Evolution dans la région de l'Afrique centrale des règles foncières et d'urbanisme : l 'exemple du Cameroun

par Joseph Ngomsik Kamgang

Thèse de doctorat en Droit public

Sous la direction de Gérard Monédiaire.

Soutenue en 2012

à Limoges .


  • Résumé

    Cette thèse a pour objectif de démontrer que la meilleure connaissance de l’évolution foncière, matière première de l’ urbanisation, passe par l’étude des sociétés précoloniales. En effet, une telle étude fait connaître :-les systèmes juridiques précoloniaux et leur évolution interne ;-l’organisation des sociétés précoloniales ;-les règles foncières et l’organisation économique. En effet, connaître les sociétés précoloniales, c’est connaître l’origine des conflits fonciers qui ont empêché les autorités coloniales et qui empêchent les gouvernements postcoloniaux de mettre en oeuvre les abondants textes fonciers et urbanistiques modernes en vigueur. En partant ainsi de la source, nous voulons démontrer que colonisateurs et Etats postcoloniaux, en voulant imposer les règles modernes aux règles coutumières dont ils ignoraient le fonctionnement réel, sont à l’origine du malaise foncier et urbanistique qui gangrène les villes et les campagnes des ex-territoires dépendants de l’Afrique au Sud du Sahara et notamment ceux de l’A. E. Et du Cameroun. Les politiques économiques successifs ont été plus fortes que celle qui préconisait l’étude préalable des coutumes des peuples que l’on voulait dominer. Cette étude était pourtant le gage de la réussite des réformes envisagées. Les Etats postcoloniaux, on peut le regretter, ont poursuivi la voie tracée par les puissances coloniales. Cette reconnaissance des tenures va faire apparaître deux systèmes juridiques en matière foncière : le droit foncier écrit auquel sont soumis les « Assimilés » et le droit foncier coutumier qui régit les Indigènes. Ce double statut foncier a rendu difficile la réglementation de l’utilisation des sols et favorisé la persistance de l’urbanisme domanial qui empêche l’application des règles urbanistiques et foncières. De plus, elle va freiner le rythme imposé par les puissances coloniales pour faire évoluer les coutumes foncières africaines : Les avantages accordés aux indigènes pour immatriculer leurs terres, étaient restés jusqu’à 1950, sans conséquence notable sur les Indigènes qui continuaient à utiliser leurs selon les règles coutumières. Très peu d’Africains authentiques avaient immatriculé les terres. L’instauration du domaine éminent, moyen de priver les collectivités villageoises d’une partie des collectives, a été très sévèrement critiquée tant par certains juristes occidentaux, africains que par certains hommes politiques. Mais ces contestations venues de tout horizon, n’avaient pas empêché les puissances coloniales de mettre en place des statuts foncier et domanial de plus en plus sophistiqués, qui seront repris après l’indépendance, par les nouveaux Etats. Jusqu’aux années 1945, les règles d’hygiène vont permettre aux autorités coloniales de modeler les centres urbains, sans se préoccuper des exigences urbanistiques. A partir de cette date, une législation d’urbanisme, l’ordonnance du 18 juin, est adoptée. Ce texte et son décret d’application de 1946, constitue la charte urbanistique des colonies. A partir de 1945, est adoptée pour toutes les colonies, la Charge de l’urbanisme : l’ordonnance du 18 juin 1945, relative à l’urbanisme aux colonies, suivie de son décret d’application de 1946. Pour la première fois, le gouvernement français prend en considération les problèmes d'urbanisme rencontrés OUTRE-MER. Toutefois, les textes de 1945 et 1946, n’ont pas mis un terme à la politique de l’urbanisation domaniale qui a continué à se faire au détriment des règles d’urbanisme qui viennent d’être mises en place. A la veille des indépendances de 1960, les trois Etats étaient dotés des règles urbanistiques et foncières équivalentes à celles appliquées en France. A partir des années 1960, ces textes sont actualisés par les législateurs nationaux qui les ont rendus plus sévères dans leur ensemble : généralisation des documents d’urbanisme, obligation avec une période transitoire, de l’immatriculation foncière, renforcement des législation domaniales, interdictions assorties des sanctions, de l’occupation du domaine privé de l’Etat,sans autorisation pour mieux utiliser les terres vaines et sans maître, pour les besoins économiques, les nouveaux Etats ont inventé de nouvelles terminologies : « domaine national, domaine de l’Etat, domaine populaire… ». C'est le cas du Cameroun et du Sénégal. De plus, les textes d’urbanisme ajustés, exigent le respect par tous les constructeurs publics ou privés, des autorisations de construire. Mais, la mise en application de ces textes, ne suit pas sur le terrain, pour les raisons politiciennes qui poussent les responsables urbains à continuer la politique d’urbanisation domaniale, facteur de l’urbanisation anarchique qui caractérise l’Afrique noire. Ainsi, disposé des lois et réglementations sophistiquées ne suffit pas, quel que soit le secteur d’activités (urbanisme, sols, construction, assainissement, environnement, transports…) : le plus important, est de les faire appliquer par tous les intervenants ( citoyens, entrepreneurs et pouvoirs publics) par le biais d’une surveillance concrète dans les lieux où s’exercent les activités quotidiennes soumises aux différents textes en vigueur. En ce qui nous concerne , les recommandations faites à l’issue de cette étude, ne serviront à rien, si la mise en application des textes en vigueur, n’est pas faite : mettre fin aux heurts et malheurs de l’urbanisation africaine et notamment de l’Afrique, dépend de la volonté des Etats de faire appliquer les textes d’urbanisme et fonciers en vigueur, par l’abandon de la politique de l’urbanisation domaniale qui caractérise les quartiers dits « africains » par opposition aux quartiers dits « européens», où résident les Occidentaux et les bourgeois locaux

  • Titre traduit

    The evolution of rules in property and urbanism in Central Africa area: The example of Cameroon


  • Résumé

    This thesis leads to show that the best knowledge in land evolution, raw material of urbanization, is going throw the study of pre-colonial societies. In fact, this study highlights: The pre-colonial legal system and their inner evolution ;The organization of pre-colonial societies ;Land rules and economic organization. In fact, to know pre-colonial societies means to know the origins of land conflicts which stopped colonial authorities and which stop post-colonial governments to carry out the plentiful land and town-planning texts in operation. Starting from the source we want to demonstrate that colonizer and post-colonial states, by wanting to impose modern rules over wonted ones which they didn’t know the real use of, are responsible for town-planning and land uneasiness which gangrene cities and countryside of the ex-territory from South Africa, Sahara, French Equatorial Africa and Cameroon. Successive economic policies are much stronger than the one which advocated the study of people that we want to dominate. Though, this study was the guarantee of success of planned reforms. Unfortunately post-colonial states follow the way showed by colonial powers.

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Informations

  • Détails : 1 vol. (887 p.)
  • Annexes : Bibliogr. p. 821-834

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  • Bibliothèque : Université de Limoges (Section Droit-Sciences économiques). Service Commun de la Documentation.
  • Disponible pour le PEB
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