Développement des groupes hôteliers internationaux, actifs immobiliers et création de valeur

par Fabien Yvon Fresnel

Thèse de doctorat en Sciences de gestion

Sous la direction de Christian Prat dit Hauret.

Le président du jury était Serge Evraert.

Le jury était composé de Christian Prat dit Hauret, Frédéric Gautier, Yves Mard, Gérard Hirigoyen, Bruno de La Rochebrochard.

Les rapporteurs étaient Frédéric Gautier, Yves Mard.


  • Résumé

    Le choix du mode de développement est aujourd’hui au coeur de la réflexion stratégique des groupes hôteliers. Plusieurs options s’offrent aux décideurs : la pleine propriété des actifs immobiliers, la franchise, les mandats de gestion, ou les contrats de « sale and leaseback ». La question centrale de la thèse proposée est de savoir si la cession des actifs immobiliers (asset light) couplée à un mode de développement ayant une moindre intensité capitalistique est créatrice de valeur pour les actionnaires, en comparaison de la stratégie asset heavy qui regroupe la propriété et la gestion des unités hôtelières. La revue de littérature envisagée reposera sur un triple ancrage théorique : les théories de la firme (théorie des coûts de transaction, théorie des droits de propriété, théorie de l’agence et le modèle des compétences et des ressources), la théorie financière et la théorie immobilière. Une analyse des différents modes de gestion sera effectuée à la lumière de ces théories. Le mode de collecte de données reposera sur une logique expérimentale qui permettra de réaliser des simulations de l’impact de variables environnementales et sectorielles sur la performance et la création de valeur. Le travail sera réalisé sur le marché américain et le segment upper upscale. Les exercices de simulations seront complétés par des études statistiques qui permettront d’identifier les environnements favorisant l’une ou l’autre des méthodes et potentiellement d’arbitrer entre les modes light et heavy en fonction du couple risque/rentabilité. Ce premier travail sur la performance sera complété par la mesure de la création de valeur des différents modes de développement choisis.

  • Titre traduit

    Development of international hotel groups, hospitality real estate, and value creation processes


  • Résumé

    The choice for hotel development modes is at the core of the current preoccupations of international hotel groups. They have few options to choose from: full ownership, franchise contracts, management contracts, or sale and leaseback contracts. The problematic raised in this dissertation is twofold: first, it wants to determine if asset light strategies, the less capital intensive development mode, create value for shareholders; second, it tries to compare and arbitrage between asset light and asset heavy strategies. The literature review is anchored on three theoretical pillars: the theory of the firm (transaction costs theory, property rights theory, agency theory, and model of resources and competencies), the financial theory, and the real estate theory. An analysis of the different development modes is conducted in the light of those theoretical inputs. The empirical analysis uses an experimental approach through a number of simulations that estimate the impact of both the macroeconomic and the sectoral environments on hotels’ performance and value creation processes. This analysis is performed using data from the US market and the upper upscale hotel segment. Simulations are supplemented with a statistical analysis aimed at, first, identifying the environments most likely to favor one or the other mode; and, second, at providing the grounds for a sound arbitrage between asset light and asset heavy strategies in conjunction with a risk/reward analysis. Measures of performance resulting from that study are completed with a thorough analysis of the value creation potential stemming from the two different hotel development modes.


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