Mixité sociale et diversité de l'habitat : l'investissement d'acteurs privés dans les opérations de rénovation urbaine

par Émilie Saint-Macary

Thèse de doctorat en Aménagement de l'espace, Urbanisme

Sous la direction de Férial Drosso.

Le président du jury était Jean-Claude Driant.

Le jury était composé de Férial Drosso, Christine Lelévrier, Vincent Renard.

Les rapporteurs étaient Sylvie Fol, Marie-Christine Jaillet.


  • Résumé

    Depuis la loi d'orientation et de programmation sur la ville et la rénovation urbaine du 1er Août 2003, la diversité de l'habitat est placée au cœur des nouvelles injonctions nationales par l'instauration d'un nouvel instrument : la diversification des statuts d'occupation de logements. Depuis les tout premiers dispositifs de la politique de la ville, il s'agit d'instaurer davantage de mixité sociale pour lutter contre la concentration de la pauvreté. Introduire une diversité d'habitat dans les quartiers populaires n'est donc pas une nouveauté. Elle prend cependant une configuration différente dans le cadre de la politique de rénovation urbaine actuelle : depuis la mise en place de l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU), découlant de la loi du 1er Août 2003, on constate d'une part, un basculement des financements publics vers une prise en charge privée du budget de la politique de rénovation urbaine par Action logement , et d'autre part, une intervention quasiment systématique de deux acteurs privés sur les projets : les promoteurs privés et l'Association Foncière Logement (AFL), qui prennent tout deux nouvellement part à la reconstruction de logements dans les ZUS. Cette nouvelle dimension économique des Projets de Rénovation Urbaine (PRU) pose autrement la question de la mise en œuvre de la mixité sociale dans ces quartiers populaires. Elle nous a amené à nous interroger sur les enjeux placés autour de la nécessaire rentabilité d'opérations d‘acteurs privés effectuées dans le cadre d'un programme d'action publique porteur d'une mission d'intérêt général. La thèse repose sur l'hypothèse principale selon laquelle les acteurs privés impliqués dans les opérations de rénovation urbaine réajustent leurs pratiques pour produire une offre adaptée au marché nouvellement visé. Nous avons testé cette hypothèse sur trois sites en rénovation urbaine : Mantes la Jolie (78), Le Blanc Mesnil (93) et enfin Le Havre (76) qui mettent chacun en œuvre des stratégies de diversification de l'habitat très différentes. En étudiant la programmation de la diversification de logement sur chacun de ces sites, cette thèse met en évidence les décalages entre les intentions initiales des porteurs de projets et la programmation effective des logements privés, tant au niveau des caractéristiques de logements que des populations ciblées, remettant potentiellement en cause les objectifs initialement annoncés de mixité sociale

  • Titre traduit

    Social mix and housing diversity : private investment into the urban renewal program


  • Résumé

    Since the vote of the orientation law in August 1st, 2003 on urban renewal, housing diversity is at the centre of new national injunctions by the government through the introduction of a new instrument: the diversification of the housing tenure. From the very first urban renewal program planning in France, social mix is used as a tool against poverty concentration. The introduction of housing diversity into the working-class neighbourhoods is therefore not a novelty. But, it has taken today a different turn in France's current urban renewal policy. Indeed, since the implementation of the Agence Nationale pour la Rénovation urbaine (ANRU) (national agency for urban renewal) we observe a shift in the financing sources of the urban renewal policy budget; the public sector has considerably reduced its participation while private investors such as Action Logement have become major investors. Second, we observe a quasi-systematic intervention of two types of private actors on the reconstruction projects, namely indepedant private developers and the Association Foncière Logement (AFL).This new economic setting gives another dimension to the implementation of social diversity in these areas. This notably raises the question of the ability of private actors to realize a public mission while being constrained by the necessity of profitability. The main hypothesis tested in this thesis is that private actors involved in urban renewal adjust their actions in order to provide an offer adapted to the newly targeted market. We test this hypothesis on three different sites: Mantes-la-Jolie (78), Le Blanc-Mesnil (93) and Le Havre (76) in which different diversification strategies have been applied. By investigating the implementation plans of diversification housing on each site, this thesis puts in evidence the different gaps existing between the initial intentions and the programs' achievements, both in terms of housing characteristics and of targeted populations. Such gaps potentially jeopardize the initially announced objectives of social mix

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