L'accession à la propriété foncière pour les investisseurs étrangers à Madagascar

par Cédric Freydier

Thèse de doctorat en Droit

Sous la direction de Philippe Reigné et de Sylvie Ciabrini.

Soutenue le 12-10-2011

à Paris Est , dans le cadre de OMI - Organisation, Marchés, Institutions , en partenariat avec Laboratoire de recherche sur la gouvernance publique, territoire et communication (Créteil) (laboratoire) .

Le président du jury était Maria Beatriz Salgado.

Le jury était composé de Philippe Reigné, Sylvie Ciabrini.

Les rapporteurs étaient Fereydoun A. Khavand.


  • Résumé

    La perpétuelle recherche d'un gain ou d'un profit n'a pas épargné les rapports entre les Etats. En effet, les pays via les relations qu'ils entretiennent passent des accords dans le but d'assurer un essor et un développement économique et, Madagascar n'échappe pas à cette règle.Ainsi, force est de constater que depuis quelques années les investisseurs étrangers sont intéressés par les perspectives offertes par l'île rouge, cependant, la question de la sécurité de leurs investissements se pose, et en découle, de nombreuses interrogations sur l'accession à la propriété foncière pour les investisseurs étrangers à Madagascar. La propriété foncière sera entendue dans cette recherche comme la somme des terres acquises ou devant être acquises par les investisseurs étrangers pour établir leurs projets. En effet, les investisseurs, c'est-à-dire, les personnes morales (SA, SARL, EURL, Groupements…) souhaitant s'implanter à Madagascar veulent s'assurer des garanties quant à « la propriété de la chose (…) et de ce qu'elle produit1 » c'est-à-dire de leurs investissements. Ainsi, condition nécessaire du développement des affaires, les investissements étrangers représentent un potentiel important pouvant permettre de tirer l'économie du pays vers le haut. Toutefois, de nombreux chefs d'entreprises ou d'entrepreneurs individuels restent sur leur réserve en raison de leurs craintes quant à la fiabilité d'une implantation dans l'île de l'Océan Indien. C'est dans ce cadre que, le droit des affaires malgache avec l'appui du gouvernement actuellement en place et par le biais d'institutions internationales est en train de subir une profonde mutation. En effet, Monsieur RAVALOMANANA2 président de la République Démocratique de Madagascar a institué des processus nouveaux dans l'économie et la politique Malgache. Une profonde réforme du droit des affaires et du droit applicable aux investisseurs est en cours3, ceci dans le but de redonner confiance aux entreprises étrangères, de redynamiser l'économie et de permettre un « appel » à l'investissement international pour encourager les bailleurs de fons étrangers.L'approche, l'étude et l'approfondissement de ces nouvelles données permettent de dresser un bilan global de l'accession à la propriété foncière (qui est une condition pour favoriser, développer et encourager les investissements des entreprises étrangères).C'est dans le cadre de cette profonde mutation, et de ces réformes ayant des conséquences sur le droit des affaires qu'il est intéressant de s'interroger sur les nouvelles conditions d'accession à la propriété sur le sol malgache, d'étudier ainsi, les procédés mis en place pour encourager des créations d'entreprises, des délocalisations (Fiscalité encourageante…) et pour rassurer les investisseurs.---------------------------------------------------------------------------------------------------1 Art.544 C.civ « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses (…) » et 546 C.civ « La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière donne droit sur tout ce qu'elle produit (…) »2 Président depuis 2002, il succède à Monsieur Didier RATSIRAKA.3 Voir, la Cérémonie de lancement officiel de « l'Economic Developpement Board of Madagascar » ou Conseil Economique pour le développement Economique de Madagascar, en date du 05 Mars 2007, à Antananarivo.

  • Titre traduit

    The land accession in Madagascar for foreign investors


  • Résumé

    The perpetual search for gain or profit has not spared reportsbetween states. Indeed, the country through their relationshipssign agreements in order to ensure growth and developmenteconomic, Madagascar is no exception to this rule.Thus, it is clear that in recent years investorsforeigners are interested in the prospects offered by the"red island"however, the issue of security of their investments arises, andresult, many questions about the home landfor foreign investors in Madagascar.The land will be heard in this research as the sum ofland acquired or to be acquired by foreign investorsdevelop their projects. Indeed, investors, that is to say,Corporations (SA, SARL, EURL, group ...) wishing to relocate toMadagascar want to ensure guarantees of "property of the thing(...) And what it product1 "that is to say their investments.Thus, a necessary condition for business development, investmentForeigners represent a significant potential that can afford to takethe economy up. However, many business leaders orindividual entrepreneurs remain on their reserves because of theirconcerns about the reliability of a settlement on the island of the Indian Ocean.It is within this framework, business law with support from Madagascarcurrent government and through institutionsInternational is undergoing a profound change. Indeed,RAVALOMANANA2 Mr. President of the Democratic Republic of Madagascarintroduced new processes in the economy and politics of Madagascar. Amajor reform of business law and the law applicable toinvestors is Class3, this in order to restore confidenceforeign companies to revitalize the economy and allow a "call"investment to encourage international donors fonsforeigners.The approach, the study and deepening of these new data allowof a comprehensive review of home land (which is acondition to promote, develop and encourage investmentsforeign companies).As part of this profound change, and these reforms withimpact on business law it is interesting to speculatethe new conditions of home ownership on the ground in Madagascar,and to study the processes in place to encourage creativecompanies, relocation (Taxation encouraging ...) and to reassureinvestors.1 Art.544 C.civ "Property is the right to enjoy and dispose of things(...) "And 546 C.civ" The ownership of a thing is movable or real estateis entitled to everything it produces (...) "2 President since 2002, he succeeded Mr. Didier Ratsiraka.3 See, the official launch ceremony of "the Economic Development Boardof Madagascar "and the Economic Development EconomicMadagascar, dated March 5, 2007, in Antananarivo.

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