Le prix de la ville : Le marché immobilier à usage résidentiel dans l'aire urbaine de Marseille-Aix-en-Provence (1990-2010)

par Guilhem Boulay

Thèse de doctorat en Géographie

Sous la direction de Bernard Morel.

Le président du jury était Michel Lussault.

Le jury était composé de Bernard Morel, Michel Lussault, Pascal Buléon, Claude Napoleone, Jérôme Dubois, Sylvie Daviet, Denise Pumain.

Les rapporteurs étaient Pascal Buléon, Claude Napoleone.


  • Résumé

    La France a comme beaucoup de pays de l’OCDE connu une très forte inflation immobilière ces quinze dernières années. La hausse des prix a été particulièrement prononcée dans l’aire urbaine de Marseille-Aix-en-Provence, mettant en relief les limites des catégories et des méthodes d’analyse des marchés immobiliers de l’économie standard. L’apriorisme et les hypothèses anthropologiques de cette dernière ne permettent pas de rendre compte des dynamiques spatio-temporelles des prix. En se fondant alternativement sur les travaux de Simiand et Halbwachs d'une part et sur ceux des néo-ricardiens et néo-marxistes d'autre part, on montre qu’il est plus approprié de recourir aux notions de rente et de valeur d’opinion pour comprendre les mécanismes de formation et de différenciation spatiale des prix. A partir de données désagrégées et localisées à échelle fine sur les transactions immobilières, on identifie alors différents modes de formation des prix qui permettent d’expliquer le paradoxe apparent entre la puissante homogénéisation spatiale des prix et la très grande permanence des hiérarchies spatiales héritées de la période antérieure à l’inflation immobilière que révèle l’analyse spatiale de la hausse. Cette identification des régimes de formation des prix met en valeur le rôle des dispositifs de marché qui, à toutes les échelles, permettent le fonctionnement du marché et garantissent socialement les prix. Ces dispositifs (discours et structures géographiques avant tout) confèrent à certains territoires un rôle assurantiel qui peut exacerber à terme les inégalités inhérentes au modèle d’accession à la propriété.


  • Résumé

    In the last fifteen years, real estate prices have steeply increased in France, as in other OECD countries. Price increases have been particularly strong in the urban area of Marseille-Aix en Provence, challenging conventional economic categories, analytical methods and interpretations of real estate markets. Apriorism and the anthropological assumptions lying at the core of orthodox economics cannot account for spatial-temporal price dynamics in the Marseille region. By drawing on the work of both Simiand and Halbwachs, and of neo-Ricardian and neo-Marxist economists, this dissertation develops a framework based on the notions of "economic rent" and "opinion value" that provides a better account of price formation and spatial differencing in real estate markets. Different modes of price formation are evidenced using spatially localized, highly disaggregated data of real estate sales: the spatial analysis of real estate inflation helps explain the apparent contradiction between an increased spatial homogeneity of prices and the preservation of pre-existing price hierarchies. Further analysis of price formation regimes highlights the importance of those market devices that allow the market to work and act as price guarantees of a social nature. Such devices (essentially geographical discourses and structures) provide a form of spatial insurance against price decreases that calls into question the legitimacy and sustainability of the 'home ownership for everyone' model.


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