Le contrat de bail

par OLIVIER MARCHAND

Thèse de doctorat en Sciences économiques

Sous la direction de Louis Lévy-Garboua.

Soutenue en 1995

à Paris 1 .


  • Résumé

    Cet essai vise a expliquer trois faits : le changement de qualite des logements ("filtering"), l'ecart entre le loyer d'un logement occupe et celui des logements nouvellement loues a caracteristiques identiques, et le role des controles de loyer. Classiquement, on montre qu'un marche locatif segmente conduit a l'emergence d'equilibres conduit a l'emergence d'eauilibrent multiples, qui entrainent la coexistence de plusieurs strategies d'entretien de la part des proprietaires-bailleurs. Le delabrement ("filtering down") pourrait s'expliquer ainsi. D'autre part, et a l'instar de la relation de travail, un modele de "loyers d'efficience" montre que la prise en compte de l'effort du locataire par le bailleur conduit a des profils de loyer decroissants en cours de bail. On soutient toutefois qu'une approche en information symetrique est plus pertinente, du fait de l'acquisition d'information en cours de bail. Dans la seconde partie, la formation du contrat est donc modelisee de maniere deterministe. Le point nouveau est que le locataire entretient son lieu de vie, car il a un horizon de decision non nul (la duree du bail). Le bailleur en tirera une plus-value au depart du locataire. On montre que le locataire entretient d'autant plus que le bail est long, meme lorsqu'il est soumis a une contrainte de liquidite. En consequence, le bailleur reduit son entretien, ce qui pourrait aussi conduire au delabrement optimal. Dans ce nouveau cadre d'analyse, le contrat de bail est pareto-ameliorant pour les deux parties, relativement a une situation ou le locataire n'entretient pas. Toutefois, le contrat pareto optimal serait que le bailleur rachete le legs au locataire. De plus, on montre que les controles de loyer sont plus neutres qu'on le pense vis-a-vis du delabrement optimal adopte par les bailleurs, ce qui pourrait expliquer leur generalisation dans le monde. L'hypothese de la relation entre anciennete de presence du locataire et baisse de loyer est testee sur un echantillon de villes francaises, grace a une analyse de prix hedoniques. Enfin, il est suggere que cette approche capitalistique du contrat pourrait etre etendue a d'autres formes contractuelles, particulierement a la relation salariale.

  • Titre traduit

    ˜the œlease contract


  • Résumé

    This thesis is concerned with the filtering down of the quality of the dwellings, the tenure rent discounts observed in the rental housing markets and the role played by rent controls on the quality issue. Traditional literature shows that a segmented rental housing market leads to multiple equilibria conducting to numerous quality maintenance strategies by the landlords. This could explain the filtering down of the quality of the rental units, but not the tenure rent discounts. A model of "efficient rent", analogous to the efficient wage theory in labor, suggests a decreasing rent over the period of the lease as an incentive device by the landlord to increase the effort by the tenant to maintain the quality of the dwelling. We argue, however, that the "efficient rent" model is based on asymmetric information that does not prevail in the rental housing market, as information on the dwelling is acquired during the period of the lease. In the second part of the thesis, a new deterministic contractual model is proposed. The originality of this approach is to link positively the tenant's quality maintenance of the dwelling with the duration of the contract. The tenant's quality maintenance constitutes a "bequest" to the landlord at the end of the contract, which explains the tenure rent discount offered to the tenant. This contractual arrangement incites the landlord to reduce his level of maintenance of the dwelling, hence the observed filtering down. Compared to a situation where the tenant does not maintain the quality of the dwelling, our model is shown to be pareto improving. But the pareto optimal contract would entail the sale of the bequest to the landlord. We also show that rent controls have less influence on landlord's maintenance than usually thought a possible explanation of why controls are so widely used around the world. A hedonic price analysis tests this tenure rent discount model on a sample of french data. Finally, it is suggested that our approach can be applied to labor contractual arrangements.

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Informations

  • Détails : 1 vol., 430 p.
  • Notes : Publication autorisée par le jury
  • Annexes : 452 ref.

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