Bail rural et usufruit : contribution à l'étude des droits réels immobiliers

par Christian Jubault

Thèse de doctorat en Droit privé

Sous la direction de Jacques Foyer.

Soutenue en 1994

à Paris 2 .


  • Résumé

    Le droit du preneur rural a une nature personnelle. Il est pourtant reconnu qu'elle est teintee de realite. Il est possible, dans une premiere partie d'analyse, et au regard de l'usufruit, modele des droits reels, de reconnaitre qu'il est artificiel d'expliquer le droit proteiforme du preneur rural sur l'immeuble par une creance contre un proprietaire. Le droit du preneur semble pouvoir s'acquerir par possession, il permet de transformer la chose mieux que l'usufruit et se perd en cas d'abus de jouissance selon un mecanisme s'apparentant a celui de l'article 618 du code civil. Ces constats invitent a remettre en cause la validite du bail rural sur la chose d'autrui sans pouvoir, en contemplation des regles relatives a la vente de la chose d'autrui, a reflechir sur les situations respectives, combinees ou non, de l'usufruitier et du nu-proprietaire, du preneur rural et du bailleur, en termes de pouvoirs, de responsabilites, de charges pecuniaires. L'interrogation principale et plus globale de l'eventuelle identite de nature du droit du preneur et de l'usufruitier impose, dans une seconde partie synthetique, de s'affranchir du principe du npmbre limite des droits reels. Un examen de l'histoire de la propriete explique le souci d'ordre du legislateur de 1804 en matiere de droits reels. Mais l'esprit de la loi est seulement de respecter l'egalite civile des personnes et de preserver l'absoluite du droit de propriete. Celle-ci est assuree par le jeu de trois parametres gardiens de l'ordre public de la propriete : duree du droit de jouissance, cessibilite et qualification autoritaire le cas echeant. Le numerus clausus est alors inutile. Le statut du fermage s'inscrit dans l'ordre public ainsi decrit : le droit du preneur peut donc etre qualifie de reel. Mais qu'est-ce qu'un droit reel immobilier demembre? l'etude du bail rural et de l'usufruit conduit a le definir comme un pouvoir sur une chose, corollaire de la diminution de pouvoir du proprietaire, opposable a tous et respectant l'ordre pu blic de la propriete. L'identite de nature des termes du sujet etant etablie, une prospection sur des influences reciproques des regimes est entreprise.


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